Hrubý výnos pražských bytů se drží kolem 3–4 %, po daních, správě a prázdných měsících je to méně. Ukazujeme výpočet podle čtvrtí, rozdíly podle velikosti bytu i to, kdy dává smysl hypotéka.
Investiční byt v Praze dnes přináší z nájmu hrubý výnos zhruba 2,7 až 3,8 % ročně. Po odečtení neobsazenosti, správy, nákladů vlastníka a daně zbývá obvykle 2 až 3 %. Při dnešních úrokových sazbách se nákup na hypotéku z nájmu sám nezaplatí, takže výnos stojí hlavně na tom, jak poroste cena bytu.
Hrubý a čistý výnos: co se do výpočtu obvykle zapomíná
Hrubý výnos spočítáte jednoduše: roční nájemné vydělíte kupní cenou. Ten se ale uvádí hlavně v inzerátech. Pro investiční rozhodnutí potřebujete čistý výnos, tedy to, co vám skutečně zůstane za rok po všech nákladech, vydělené celkovou investicí. Do celkové investice patří kromě kupní ceny i provize, právní služby, vybavení bytu a případná rekonstrukce. Na straně nákladů se nejčastěji zapomíná na tyto položky:
- měsíce, kdy byt stojí prázdný, protože se střídají nájemníci, a s tím spojené malování a drobné opravy
- část příspěvku do fondu oprav a poplatků SVJ, kterou nelze přenést na nájemníka
- daň z nemovitých věcí a pojištění bytu i odpovědnosti pronajímatele
- správa nájmu, inzerce a výběr nájemníka, ať už je platíte agentuře, nebo je děláte sami ve svém čase
- daň z příjmů z nájmu a náklady na daňové přiznání
Nájemné v indexech zpravidla nezahrnuje zálohy na služby. Ty nájemník platí zvlášť a výnos vám nezvyšují.
Výnosy podle čtvrtí a velikosti bytu v roce 2026
Podle Deloitte Rent Indexu stálo nájemné v Praze ve 2. čtvrtletí 2026 v průměru 462 Kč za metr čtvereční měsíčně, o 0,9 % méně než v předchozím čtvrtletí. Nejvyšší nájemné měla Praha 7 (493 Kč), Praha 1 (490 Kč) a Praha 2 (482 Kč), nejnižší Praha 10 (442 Kč) a Praha 4 (443 Kč). Byty se v Praze podle Deloitte Real Indexu, který vychází z kupních smluv zapsaných v katastru, prodávaly v prvním pololetí 2026 v průměru za 153 100 Kč za metr. Nejdražší byla Praha 1 se 216 700 Kč.
Z těchto dat vychází orientační hrubý výnos pro celou Prahu kolem 3,6 %. V Praze 1 to vychází jen asi na 2,7 %, protože ceny jsou nejvyšší a nájem tam ve 2. čtvrtletí meziročtvrtletně klesl o 3 %. Pro další čtvrtě vycházím z mediánů cen podle dat katastru z období duben až září 2026. V Praze 2 s mediánem kolem 199 000 Kč za metr je výnos kolem 3 %. V Praze 7 s mediánem kolem 165 000 Kč za metr je to asi 3,6 %. V Praze 4 s mediánem kolem 144 000 Kč za metr přibližně 3,7 % a v Praze 10 s mediánem kolem 131 000 Kč za metr zhruba 4 %. Přesné hodnoty se liší podle domu a ulice, ale platí jednoduché pravidlo. Čím dražší metr, tím nižší výnos z nájmu a tím větší sázka na budoucí růst ceny.
Garsonka, 2+kk, nebo rodinný byt?
Za metr čtvereční platí nájemníci nejvíc u malých bytů, takže garsonky a byty 1+kk mívají nejvyšší hrubý výnos. Mají ale i nevýhody. Nájemníci se v nich střídají častěji, byt bývá častěji prázdný, rychleji se opotřebuje a jeho správa zabere víc času. Z investičního pohledu proto obvykle nejlépe vychází byt 2+kk o velikosti zhruba 45 až 65 m². Má nejširší okruh zájemců, od jednotlivců po páry a firemní nájemníky, nájemníci v něm zůstávají déle a dobře se prodává i jako byt k vlastnímu bydlení. Větší rodinné byty 3+kk a 4+kk mají nižší nájemné za metr a menší okruh nájemníků. Rodiny v nich ale často bydlí řadu let, takže byt mezi nájmy tolik nestojí prázdný. Dávají smysl hlavně v dobrých školských lokalitách a tam, kde je chcete jednou využít pro vlastní rodinu.
Novostavba, nebo starší byt s rekonstrukcí?
Novostavby jsou na trhu s nájmy nejdražším segmentem. Podle Deloitte za ně nájemníci ve 2. čtvrtletí platili v průměru 498 Kč za metr, v cihlových domech 459 Kč. Realizované ceny novostaveb činily v prvním pololetí podle Real Indexu přibližně 157 000 Kč za metr, takže hrubý výnos novostavby se může blížit 3,8 %. Novostavba má navíc nízké náklady na opravy v prvních letech, energeticky úsporný provoz a často parkování. Na druhou stranu kupujete za cenu včetně DPH a developerské marže, platíte vyšší poplatky správci domu a v nových projektech s vámi o nájemníky soutěží další investoři.
Starší byt, který po koupi zrekonstruujete, vám dává větší možnost výnos ovlivnit. Kupujete levněji a kvalitní rekonstrukcí se můžete s nájemným přiblížit novějším bytům. Počítat ale musíte s rozpočtem a časem na stavbu, kdy byt nevydělává, a s tím, v jakém stavu jsou společné části domu. Dům, u něhož se brzy čeká oprava fasády, střechy nebo stoupaček, vám přes vyšší fond oprav nebo úvěr SVJ výnos na roky sníží. Před koupí si proto vyžádejte zápisy ze schůzí SVJ, stav fondu oprav a plán oprav.
Hypotéka a finanční páka: kdy se vyplatí
Půjčené peníze zvyšují výnos z vlastního kapitálu jen tehdy, když nemovitost vydělává víc, než stojí úvěr. Průměrná nabízená sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu vystoupala v říjnu 2026 na 5,79 %. U desetileté fixace s úvěrem do 80 % hodnoty nemovitosti dosahuje 6,35 %. Čistý výnos pražského bytu přitom bývá kolem 2,5 %. Úvěr tak dnes výnos nezvyšuje, ale snižuje a ze začátku obvykle vyžaduje měsíční doplácení z vlastních peněz.
Česká národní banka navíc od 1. dubna 2026 doporučuje bankám, aby hypotéky na investiční nemovitosti, tedy na třetí a další bydlení nebo na byty určené k pronájmu, poskytovaly nejvýše do 70 % hodnoty nemovitosti (LTV) a do sedminásobku čistého ročního příjmu žadatele (DTI). Jde o doporučení, ale banky se jím řídí, takže si u investičního bytu obvykle musíte připravit alespoň 30 % ceny z vlastních zdrojů. Hypotéka má smysl, pokud počítáte s dlouhodobým růstem ceny, máte jistý příjem na pokrytí rozdílu a máte promyšlené, co uděláte, když sazby při další refixaci vzrostou.
Daně, pojištění, správa a neobsazenost
Příjmy z dlouhodobého nájmu u fyzické osoby se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Platí sazba 15 %. Na sazbu 23 % se přechází u části celkového základu daně nad 1 762 812 Kč za rok 2026. Z nájmu mimo podnikání se neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Výdaje si můžete uplatnit dvěma způsoby. Prvním je paušál 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč ročně. Paušál pokrývá všechny výdaje, takže vedle něj už nelze uplatnit odpisy ani úroky z hypotéky. Druhým způsobem jsou skutečné výdaje. Mezi ně patří úroky z úvěru, opravy, pojištění, daň z nemovitosti, správa a daňové odpisy. Byt patří do 5. odpisové skupiny a odepisuje se 30 let, při rovnoměrném odpisu 1,4 % v prvním roce a 3,4 % v dalších letech. Pozemek odepsat nelze. Při financování hypotékou nebo po větší rekonstrukci obvykle vychází výhodněji uplatnit skutečné výdaje.
Pokud byt prodáte, je zisk osvobozen od daně z příjmů jen po splnění časového testu. U nemovitostí nabytých od roku 2021 musíte byt vlastnit alespoň deset let. Zahraniční investoři platí daň z nájmu českého bytu v Česku a musí podávat české daňové přiznání. To, jak se tento příjem promítne do daně v zemi, kde žijí, upravuje příslušná smlouva o zamezení dvojího zdanění. Pokud byt spravujete z ciziny, počítejte s profesionální správou jako se samozřejmým nákladem. Neobsazenost konzervativně odhadněte na jeden měsíc ročně, u malých bytů s častou výměnou nájemníků i víc. Daňové souvislosti si vždy předem ověřte u daňového poradce.
Modelový výpočet: investice 8 milionů Kč
Vezměme byt 2+kk o 55 m² v Praze 8 nebo Praze 4 za zhruba 145 000 Kč za metr, tedy přibližně za 8 milionů korun. Při nájemném 460 Kč za metr dostanete 25 300 Kč měsíčně, za rok 303 600 Kč. Hrubý výnos tedy činí asi 3,8 %. Ostatní čísla v příkladu jsou naše modelové předpoklady, ne tržní data, a pro jednoduchost nezahrnují náklady na pořízení bytu. Počítáme s jedním prázdným měsícem, takže skutečně vybrané nájemné klesne na 278 300 Kč. Správa za 10 % vybraného nájmu vyjde na 27 800 Kč. Fond oprav, který nelze přenést na nájemníka, pojištění, daň z nemovitosti a drobné opravy odhadujeme na 40 000 Kč. Před zdaněním vám zůstane asi 210 500 Kč, tedy čistý výnos 2,6 %.
Pokud zvolíte paušální výdaje, zaplatíte daň přibližně 29 200 Kč. Po zdanění vám pak zůstane asi 181 300 Kč, což je čistý výnos kolem 2,3 %. Pokud uplatníte skutečné výdaje a odpisy, od druhého roku odpis stavby z velké části nebo úplně vynuluje základ daně. Čistý výnos tak zůstane blízko 2,6 %. Odpisy ale daň spíš odkládají, než ruší, protože při prodeji před splněním časového testu snižují daňovou cenu bytu. Nyní tentýž byt s hypotékou na 70 % ceny, tedy 5,6 milionu korun na 30 let při sazbě 5,8 %. Splátka vyjde zhruba na 32 900 Kč měsíčně. Z nájmu po nákladech přitom zbývá asi 17 500 Kč měsíčně, takže byste ze svého museli doplácet přibližně 15 000 Kč měsíčně. Na 2,4 milionu vlastních peněz by se taková investice vyplatila jen při dlouhodobém růstu ceny bytu.
Časté otázky
Jaký čistý výnos je u pražského investičního bytu realistický? U dlouhodobého nájmu bez hypotéky obvykle 2 až 3 % ročně z celkové investice. Konkrétní hodnota závisí na čtvrti, velikosti a stavu bytu i na tom, jak efektivně ho spravujete.
Vyplatí se dnes kupovat investiční byt na hypotéku? Z čistě nájemního pohledu ne, protože úrok kolem 5,5 až 6 % je vyšší než čistý výnos z nájmu. Smysl to může mít, pokud vsázíte na dlouhodobý růst cen a měsíční doplácení zvládnete bez napětí v rozpočtu.
Může v Praze investovat i zahraniční kupující? Ano, byt v Česku může koupit i cizinec. Příjmy z nájmu ale musí přiznat a zdanit v Česku a u financování od české banky může být posouzení žádosti náročnější. Před koupí doporučujeme ověřit konkrétní situaci u advokáta a daňového poradce, protože daňová pravidla i doporučení bank se mění.
Pokud zvažujete koupi investičního bytu, DALILE LIVING vám může pomoci s výběrem vhodné lokality a dispozice, s posouzením domu, s rekonstrukcí i s následným pronájmem. Výpočet vám rádi upravíme podle konkrétní nabídky.
Zdroje
- Deloitte: Nájemné v Praze i většině krajských měst mírně zlevnilo (Rent Index, 2. čtvrtletí 2026)
- Remspace: Pražské byty dál zdražují, nejrychleji v Praze 2 (Deloitte Real Index, 1. pololetí 2026)
- Cenaodhad.cz: Ceny bytů v Praze podle čtvrtí 2026 (data katastru)
- Kurzy.cz: Swiss Life Hypoindex říjen 2026
- ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky
- Podnikatel.cz: Jak evidovat a zdaňovat příjmy podle § 9 zákona o daních z příjmů
- Hypoindex.cz: Odpisování nemovitosti při příjmu z pronájmu
- Dostupný advokát: Daň z příjmu z prodeje nemovitosti (časový test)
