Kdy peníze z úschovy dostane prodávající, kolik advokátní, notářská a bankovní úschova stojí a jak postupovat při platbě ze zahraničí a v cizí měně. Praktický průvodce pro kupující i prodávající.
Úschova kupní ceny chrání při koupi nemovitosti obě strany. Kupující složí peníze nezávislému schovateli, tedy advokátovi, notáři nebo bance, a ten je prodávajícímu vyplatí, až bude kupující zapsán v katastru jako vlastník a splní se další podmínky ze smlouvy. Při správném nastavení jsou bezpečné všechny tři varianty, liší se hlavně cenou a pružností.
Jak funguje převod nemovitosti v ČR a proč se neplatí přímo prodávajícímu
V českém právu nepřechází vlastnické právo k nemovitosti podpisem kupní smlouvy, ale až vkladem do katastru nemovitostí. Vklad sice působí zpětně ke dni a hodině podání návrhu, katastrální úřad ho ale může povolit nejdříve po uplynutí dvacetidenní ochranné lhůty. Ta začíná běžet odesláním informace dosavadnímu vlastníkovi a dalším dotčeným osobám. Správní poplatek za návrh na vklad činí 2 000 Kč, při vyplnění a podání návrhu elektronicky přes aplikaci katastru je o 20 procent nižší. Mezi podpisem smlouvy a zápisem tak obvykle uplyne několik týdnů.
Pokud kupující zaplatí předem, nese riziko, že se zápis neprovede, například kvůli zamítnutí návrhu, exekuci nebo insolvenci prodávajícího. Pokud by naopak prodávající podal návrh na vklad dříve, než dostane peníze, riskuje on. Úschova toto období překlenuje: peníze jsou prokazatelně připravené, ale prodávající je dostane, teprve až bude převod hotový.
Advokátní, notářská a bankovní úschova: rozdíly, cena a bezpečnost
Advokátní úschova se řídí zákonem o advokacii. Advokát musí mít zvláštní bankovní účet označený jako advokátní úschova, na kterém nesmí mít jiné peníze, a s klienty uzavírá písemnou smlouvu. Hotovostní vklady a výběry jsou zakázané. Od 1. ledna 2026 hlásí advokáti každou úschovu do nové Elektronické knihy úschov, kterou vede Česká advokátní komora, a banka posílá klientům potvrzení o existenci účtu a informace o pohybech na něm. Komora navíc spravuje Garanční fond, ze kterého lze odškodnit klienty poškozené trestnou činností advokáta v souvislosti s úschovou: až do 2,5 milionu Kč na jednu úschovu, u kupní ceny za nemovitost určenou k bydlení až do 5 milionů Kč. Odměna advokáta není pevně daná, sjednává se dohodou a často bývá součástí ceny za přípravu celé transakce.
Notářská úschova vychází z notářského řádu a cenu stanoví notářský tarif, tedy vyhláška č. 196/2001 Sb. Odměna se počítá z uložené částky v klesajících pásmech: 1,2 procenta z prvních 100 000 Kč, pak postupně 0,6, 0,4, 0,2 a 0,1 procenta, přičemž částka nad 30 milionů Kč se už nezapočítává. Minimum je 1 000 Kč. Za úschovu 10 milionů Kč tak vychází odměna 23 600 Kč bez DPH. Pokud notář sám sepsal smlouvu, se kterou úschova souvisí, platí se jen desetina odměny. K odměně se u notářů, kteří jsou plátci DPH, připočítává 21 procent.
Bankovní úschova, nazývaná také vázaný, jistotní nebo úschovní účet, je produkt konkrétní banky. Cena se obvykle počítá procentem z částky s pevně stanoveným minimem a stropem podle aktuálního ceníku. Některé banky ji nabízejí jen klientům, kteří si u nich sjednávají hypotéku. Bývá méně pružná při nestandardních podmínkách a každá změna smlouvy zpravidla stojí další poplatek.
U všech tří variant leží peníze na bankovním účtu, na který se vztahuje zákonné pojištění vkladů. Základní limit je 100 000 eur na jednoho klienta a jednu banku. U peněz z prodeje nemovitosti určené k bydlení lze žádat o zvýšenou náhradu až o dalších 100 000 eur, pokud byly připsány nejvýše tři měsíce před selháním banky. O tuto náhradu je nutné požádat do dvou měsíců od rozhodného dne. U dražších nemovitostí tedy pojištění nepokryje celou částku, a proto má smysl zajímat se i o to, u které banky je úschovní účet veden.
Podmínky uvolnění peněz: zápis do katastru, výmaz zástavy, předání bytu
Nejdůležitější část smlouvy o úschově tvoří přesně popsané podmínky výplaty. Obvykle zahrnují:
- výpis z katastru, případně údaje z dálkového přístupu, na kterém je kupující zapsán jako vlastník a nejsou tam jiná omezení než ta, se kterými kupující souhlasil (typicky zástavní právo jeho vlastní banky),
- vyplacení části kupní ceny přímo bance prodávajícího ke splacení jeho úvěru, pokud je nemovitost zastavená, spolu se závazkem banky vydat souhlas s výmazem zástavního práva,
- předání nemovitosti doložené předávacím protokolem, případně zadržení menší části ceny až do vyklizení a předání klíčů,
- lhůtu, ve které se peníze vrátí kupujícímu, pokud katastr vklad zamítne nebo se převod do určitého data neuskuteční.
Plomba v katastru znamená pouze to, že řízení probíhá. Výplatu proto nevažte jen na ni, ale až na dokončený zápis.
Úschova a hypotéka: jak banka čerpá peníze do úschovy
Při financování hypotékou neposílá banka peníze prodávajícímu, ale přímo na úschovní účet. Kupující obvykle nejprve složí vlastní prostředky a banka pak doplatí zbytek. Před čerpáním po kupujícím zpravidla chce podepsanou kupní a zástavní smlouvu, smlouvu o úschově, doklad o složení vlastních zdrojů a často i potvrzení o podání návrhu na vklad zástavního práva. Banky také požadují, aby smlouva o úschově určovala, že se při nezdaru převodu jejich peníze vrátí přímo jim. Vyřízení čerpání může trvat i několik pracovních dní, a harmonogram převodu s tím proto musí počítat. Některé banky mají vlastní podmínky pro advokátní či notářskou úschovu, proto je vhodné znění smlouvy předem odsouhlasit s hypoteční bankou.
Platba ze zahraničí: praní peněz, původ prostředků a měnová konverze
Advokát, notář i banka jsou podle zákona č. 253/2008 Sb. o opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti povinnými osobami. Musí proto ověřit totožnost klienta, zjistit skutečného majitele, pokud kupuje společnost, a prověřit původ peněz. Připravte si doklady, například smlouvu o prodeji jiné nemovitosti, potvrzení o příjmech, daňové přiznání, dědické rozhodnutí nebo úvěrovou smlouvu. Zvýšenou péči vyžadují politicky exponované osoby a platby ze zemí s vyšším rizikem. Peníze posílejte vždy z účtu vedeného na vaše jméno. Platby od třetích osob prověrku výrazně zdržují a mohou vést až k odmítnutí úschovy.
Kupní cena se v Česku obvykle sjednává v korunách a v korunách se vede i úschova. Mezi podpisem smlouvy a platbou proto nesete kurzové riziko. Kurz si můžete zajistit u své banky nebo u specializovaného poskytovatele převodů. Porovnejte přitom nejen kurz, ale i poplatky zprostředkujících bank, které mohou připsanou částku ponížit. Případný přeplatek schovatel vrátí podle smlouvy. Mezinárodní převod může trvat několik dní. Úschova v eurech je možná, pokud se na ní strany dohodnou a smlouva jasně určí, kdo nese náklady konverze.
Typické chyby ve smlouvě o úschově a jak jim předejít
- Neurčité podmínky výplaty, například předložení dokladu o převodu, aniž by bylo jasné, o jaký doklad jde.
- Chybějící lhůta a postup pro vrácení peněz, pokud převod neproběhne.
- Nesoulad mezi kupní smlouvou, smlouvou o úschově a podmínkami hypoteční banky.
- Neuvedení vlastníka uložených peněz, které je důležité pro pojištění vkladů.
- Složení peněz bez potvrzení o oznámení úschovy do knihy úschov Komory nebo na účet, který není označen jako úschovní.
- Změna čísla účtu oznámená jen e-mailem. Platební údaje si vždy ověřte telefonicky nebo osobně, podvodné e-maily jsou častým trikem.
Shrnutí pro zahraniční kupující
Pokud kupujete nemovitost v Česku poprvé, platí tato základní pravidla. Kupní cenu neposílejte prodávajícímu, ale schovateli: advokátovi, notáři či bance. Vlastníkem se stanete až zápisem do katastru, který obvykle trvá několik týdnů, a teprve potom schovatel uvolní peníze prodávajícímu. Počítejte s prověrkou původu peněz, plaťte jen z vlastního účtu a předem si vyřešte převod měny. Smlouvy si nechte přeložit nebo vyhotovit dvojjazyčně, abyste rozuměli podmínkám výplaty.
Časté otázky
Která úschova je nejbezpečnější? Žádná z variant není sama o sobě riziková, rozhoduje kvalita smlouvy a ověření schovatele. U advokáta si vyžádejte potvrzení z knihy úschov, u banky i notáře si zkontrolujte, že platíte na skutečný úschovní účet.
Jak dlouho zůstanou peníze v úschově? Obvykle po dobu vkladového řízení, tedy minimálně dvacet dní ochranné lhůty a pak čas potřebný k zápisu a doložení dalších podmínek. V praxi jde nejčastěji o několik týdnů.
Kdo úschovu platí? Zákon to neurčuje, záleží na dohodě stran. Často ji hradí kupující, někdy se náklady dělí napůl. Je dobré to výslovně uvést v kupní smlouvě.
Tento text vysvětluje obecné principy. Před podpisem si znění smluv a případné daňové dopady ověřte u advokáta nebo daňového poradce.
DALILE LIVING vám může pomoci s přípravou celého převodu, koordinací s advokátem, notářem a hypoteční bankou i s předáním nemovitosti.
Zdroje
- Česká advokátní komora – Advokátní úschovy
- ČÚZK – Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu
- Garanční systém finančního trhu – Výše náhrady
- Vyhláška č. 196/2001 Sb., notářský tarif (zakonyprolidi.cz)
- Finanční analytický úřad – Právnické profese (povinné osoby)
- Investice.cz – Bezpečný převod peněz: bankovní úschova
- ČAK – Jak na bezpečné úschovy (2025)
