Rezervační smlouva na nemovitost umí koupi pojistit, ale špatně napsaná vás může stát statisíce. Rozebíráme poplatek, úschovu, rizikové klauzule i postup při koupi s hypotékou nebo ze zahraničí.
Rezervační smlouva zajistí kupujícímu, že prodávající ani makléř nebudou nemovitost po dohodnutou dobu nabízet jiným zájemcům, a kupující za to obvykle platí rezervační poplatek. O poplatek přijdete, když od koupě ustoupíte bez důvodu, který smlouva výslovně připouští, a sankce je sjednaná s prodávajícím. Realitní kancelář si ho podle Nejvyššího soudu jako pokutu za neuzavření kupní smlouvy ponechat nesmí, pokud je kupující spotřebitel. Peníze proto posílejte jen do úschovy u advokáta, notáře nebo banky a ve smlouvě mějte přesně napsáno, kdy se vracejí.
K čemu rezervační smlouva slouží a kdy je zbytečná
Občanský zákoník rezervační smlouvu samostatně neupravuje. Jde o takzvanou nepojmenovanou smlouvu, jejíž obsah si strany určí samy. V praxi plní tři úkoly: stáhne nemovitost na určitou dobu z trhu, dá kupujícímu čas na prověrku a zajištění financí a obě strany písemně potvrdí cenu a hlavní podmínky obchodu.
Rozlišujte dvoustrannou a třístrannou smlouvu. Pokud ji kupující podepisuje jen s realitní kanceláří, zavazuje se většinou jen kancelář. Majitel, který smlouvu nepodepsal, může nemovitost klidně prodat někomu jinému. Skutečnou jistotu dává až smlouva, kterou podepíše i vlastník. Zbytečná bývá tehdy, když jsou obě strany připravené podepsat kupní smlouvu během několika dnů a financování je vyřešené. Potom je lepší rovnou připravit kupní smlouvu a smlouvu o úschově.
Pokud obchod zprostředkovává realitní kancelář, platí zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Kancelář vám musí mimo jiné předat aktuální výpis z katastru nemovitostí. Než cokoli podepíšete, vždy si sami zkontrolujte, kdo je vlastníkem a zda na nemovitosti nevázne zástavní právo, exekuce nebo předkupní právo.
Rezervační poplatek, záloha a smluvní pokuta
Pojmy se v praxi zaměňují, ale právní následky mají odlišné:
- Rezervační poplatek je platba za to, že vám nemovitost někdo po určitou dobu drží. Jeho osud určuje především text smlouvy. Obvykle se při podpisu kupní smlouvy započte na kupní cenu nebo na provizi.
- Záloha je předem zaplacená část kupní ceny. Pokud ke koupi nedojde, vrací se, protože chybí důvod plnění. Výjimkou je případ, kdy smlouva výslovně stanoví něco jiného.
- Smluvní pokuta je sankce za porušení konkrétní povinnosti (občanský zákoník, § 2048 a násl.). Podle výkladu Nejvyššího soudu ji lze sjednat mezi stranami budoucí kupní smlouvy, tedy mezi prodávajícím a kupujícím, nikoli ve prospěch zprostředkovatele. Nepřiměřeně vysokou pokutu může soud snížit.
Smluvní pokuta neplatí sama od sebe. Musí být ve smlouvě výslovně sjednaná a musí být jasné, jakou povinnost zajišťuje. Pokud smlouva mluví jen o „rezervačním poplatku“, ale nepopisuje, co se s ním stane při nedokončení obchodu, mohou o něm spory trvat roky.
Kdy poplatek propadne a kdy ho můžete žádat zpět
Přelomové je rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 z června 2023. Soud v něm uvedl, že třístranná rezervační smlouva s realitní kanceláří je smlouvou o realitním zprostředkování. Podle § 14 zákona o realitním zprostředkování nelze v takové smlouvě uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít kupní smlouvu. Kancelář si proto nemůže poplatek ponechat jako smluvní pokutu za to, že si to kupující rozmyslel. Pokud to udělala, musí ho vrátit.
Mezi kupujícím a prodávajícím ale sankce sjednat lze. Poplatek tak může propadnout ve prospěch prodávajícího, když kupující bez smluvního důvodu nepodepíše kupní smlouvu ve stanoveném termínu. Vrácení naopak můžete žádat v těchto situacích: prodávající prodá jinému nebo odmítne podepsat, prověrka odhalí vadu nebo právní zatížení, o kterém jste nevěděli, banka vám neschválí úvěr a smlouva to uvádí jako důvod vrácení, nebo se smluvní ujednání ukáže jako neplatné.
Smlouva o smlouvě budoucí: kdy je lepší volbou
Pokud potřebujete mezi dohodou a samotnou koupí delší čas, například kvůli dokončení novostavby, vypořádání dědictví, rozdělení pozemku nebo výmazu zástavy, nabízí lepší ochranu smlouva o smlouvě budoucí kupní podle § 1785 až 1788 občanského zákoníku. Strany se v ní zavazují uzavřít kupní smlouvu po vyzvání v dohodnuté lhůtě, a pokud lhůtu nesjednají, do jednoho roku.
Hlavní výhodou je vymahatelnost. Když druhá strana kupní smlouvu neuzavře, můžete se podle § 1787 obrátit na soud, který určí obsah smlouvy. Tento nárok je třeba uplatnit do jednoho roku od uplynutí lhůty, ve které měla být smlouva uzavřena. Soudy připouštějí, že taková smlouva nemusí být ani u nemovitostí písemná. Kvůli prokazování ji ale vždy uzavřete písemně, s ověřenými podpisy a s obsahem budoucí kupní smlouvy v co nejpodrobnější podobě, ideálně jako přílohou.
Advokátní, notářská a bankovní úschova: rozdíly a náklady
Rezervační poplatek ani kupní cenu neposílejte přímo prodávajícímu. Zákon o realitním zprostředkování v § 4 navíc stanoví, že kancelář smí nabízet úschovu jen u banky, notáře, advokáta nebo soudního exekutora. Vlastní úschovu smí poskytnout jen na písemnou žádost zájemce, a to na samostatné listině a za přísných podmínek.
Advokátní úschova je pružná a cenu si sjednáváte s advokátem. Advokát musí úschovu evidovat v elektronické knize úschov České advokátní komory a peníze vést odděleně od vlastního majetku. Komora na přání klienta zasílá potvrzení, že advokát úschovu řádně nahlásil. Od roku 2026 navíc funguje garanční fond Komory, který doplňuje pojištění advokáta. Ověřte si advokáta v seznamu Komory a požádejte o potvrzení zaevidování úschovy ještě předtím, než peníze odešlete.
Notářská úschova se řídí notářským tarifem, takže u každého notáře stojí stejně. Odměna se počítá klesající sazbou z uschované částky a připočítává se k ní DPH. Pokud notář sám sepsal kupní smlouvu, platíte za úschovu jen zlomek běžné odměny. Bankovní úschova je vhodná hlavně tehdy, když kupujete s hypotékou ve stejné bance. Bývá ale méně pružná při nastavování podmínek výplaty a ceny určuje sazebník banky.
Nejčastější rizikové klauzule
Při čtení návrhu smlouvy zpozorněte, pokud najdete:
- smlouvu podepisovanou jen s kanceláří, bez vlastníka nemovitosti,
- poplatek splatný na provozní účet kanceláře nebo přímo prodávajícímu,
- propadnutí poplatku „v každém případě“, i když obchod zmaří prodávající nebo vyjde najevo vada,
- příliš krátkou rezervační lhůtu, za kterou banka nestihne odhad ani schválení úvěru,
- chybějící hypoteční doložku nebo podmínku úspěšné právní a technické prověrky,
- smluvní pokutu vůči kupujícímu bez obdobné sankce pro prodávajícího,
- neurčitý popis nemovitosti, příslušenství nebo vybavení, které je součástí ceny,
- souhlas s tím, že kancelář může poplatek započíst proti svým nárokům.
Jak to řeší kupující s hypotékou nebo ze zahraničí
Pokud kupujete s hypotékou, nastavte rezervační lhůtu podle reálného postupu banky: odhad, schválení, podpis úvěrové smlouvy a čerpání. Podle doporučení ČNB je u úvěrů na vlastní bydlení horní hranice LTV 80 % a pro žadatele do 36 let 90 %. U investičních hypoték na třetí a další nemovitost ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje LTV nejvýše 70 % a DTI 7. Banka navíc vychází z odhadní ceny, pokud je nižší než kupní cena. Ve smlouvě proto sjednejte vrácení poplatku pro případ, že úvěr nebude schválen nebo odhad vyjde výrazně níž.
Kupujícím ze zahraničí se rezervační smlouva často zdá zvláštní, protože v jejich zemi chybí nebo funguje jinak, například jako vratná jistota u notáře. Doporučujeme připravit smlouvu dvojjazyčně, předem vyřešit plnou moc s úředně ověřeným podpisem, případně s apostilou, počítat s identifikací podle předpisů proti praní peněz a doložit původ prostředků. Také myslete na to, že převod ze zahraničí a směna měny mohou trvat několik dní, a zvolte úschovu, která přijme platbu z cizího účtu.
Časté otázky
Kolik činí rezervační poplatek? Zákon výši nestanoví, určuje ji dohoda stran. Rozhodující je, aby výše odpovídala riziku a délce rezervace a aby bylo jasné, jak se poplatek započte na kupní cenu nebo provizi.
Musím podepsat rezervační smlouvu, když ji realitní kancelář požaduje? Nemusíte. Můžete navrhnout přímo smlouvu o smlouvě budoucí s prodávajícím nebo rovnou kupní smlouvu s úschovou. Pokud rezervaci podepíšete, trvejte na tom, aby ji podepsal i vlastník.
Vrátí mi realitní kancelář poplatek, když si koupi rozmyslím? Pokud jste spotřebitel a poplatek si kancelář ponechává jako sankci za neuzavření kupní smlouvy, je podle Nejvyššího soudu povinna ho vrátit. Jinak je tomu u sankce sjednané přímo s prodávajícím. Závisí tedy na přesném znění smlouvy a na tom, kdo ji podepsal, proto si ji před podpisem nechte zkontrolovat advokátem.
Tento článek vysvětluje obecná pravidla a nenahrazuje právní poradenství. Konkrétní smlouvu vždy konzultujte s advokátem a daňové otázky s daňovým poradcem. DALILE LIVING vám může pomoci připravit transakci, zajistit prověrku nemovitosti a koordinovat postup s advokátem, úschovou a bankou.
Zdroje
- Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (e-Sbírka)
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (Zákony pro lidi)
- Havel & Partners: Rozhodnutí NS 33 Cdo 1507/2022 k rezervačním smlouvám
- Měšec.cz: Smlouva o smlouvě budoucí může být i ústní
- ČNB: ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky
- Vyhláška č. 196/2001 Sb., notářský tarif (Zákony pro lidi)
- Česká justice: ČAK zavedla pravidla ke zvýšení bezpečnosti advokátních úschov
- AK Bečvář: Bezpečná advokátní úschova peněz po 1. 1. 2026
