Letos končí fixace hypoték za stovky miliard korun a sazby jsou výrazně výš než v době sjednání. Poradíme, jak porovnat nabídku banky s trhem a jak refixaci spojit s dalšími plány.
Nabídku stávající banky nepřijímejte automaticky. Porovnejte ji alespoň se dvěma nebo třemi nabídkami jiných bank, protože ke dni konce fixace můžete hypotéku převést jinam bez sankce. Rozdíl několika desetin procentního bodu u úvěru v milionech korun znamená během jedné fixace desítky tisíc až stovky tisíc korun. Refixace je zároveň vhodná chvíle splatit část dluhu navíc, změnit splatnost nebo úvěr přizpůsobit plánovanému prodeji či koupi.
Kolik hypoték letos refixuje a jak se změnily sazby
Podle odhadu České národní banky končí v roce 2026 fixace hypotékám v objemu zhruba 460 miliard korun, což je nejvíce z let, která analýza sleduje. Průměrná sazba těchto úvěrů je přibližně 3,3 %. Většina z nich vznikla v době výrazně nižších sazeb, než jaké nabízí dnešní trh.
Dnešní trh je jinde. Průměrná sazba nových hypoték podle ČBA Hypomonitoru v srpnu 2026 vystoupala na 5 %, refinancované úvěry vycházely v průměru na 4,97 %. Swiss Life Hypoindex, který sleduje nabídkové sazby, ukázal za září 5,51 % a růst šestý měsíc v řadě. Česká národní banka v červnu zvýšila základní sazbu na 3,75 %, v září ji ponechala beze změny a analytici nevylučují další zvýšení. Lidé, kteří refixují, tak musí počítat s vyšší splátkou než dosud.
Nabídka stávající banky: proč ji nebrat automaticky
Banka vám nabídku nové sazby pošle s předstihem. Není ale zaručeno, že jde o nejlepší podmínky, které vám je ochotna dát, ani o nejlepší nabídku na trhu. Nejlevnější nabídky na trhu podle Swiss Life Hypoindexu v září začínaly na 4,67 % u tříleté fixace a úvěrů do 80 % hodnoty nemovitosti, tedy zřetelně pod průměrem.
Jak velký rozdíl dělá rozdíl v sazbě, ukazuje orientační výpočet. U zůstatku 5 milionů korun se zbývající splatností 20 let vychází splátka při sazbě 4,6 % zhruba na 31 900 Kč, při 5,2 % asi na 33 550 Kč. Rozdíl přibližně 1 650 Kč měsíčně dává za pětiletou fixaci kolem sto tisíc korun. Nabídku konkurence proto můžete použít i jako argument u své banky. Ta často dokáže sazbu snížit, jakmile vidí, že máte v ruce reálnou alternativu.
Při srovnání nesledujte jen sazbu. Zohledněte také poplatky za vedení úvěru, podmínky slev (pojištění schopnosti splácet, účet s pravidelným příjmem), náklady na nový odhad nemovitosti a čas na vyřízení zástavy. Rozhodující je celková cena úvěru za dobu fixace.
Refinancování bez poplatků v den refixace: co říká zákon
Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, v § 117 stanoví, že věřitel nesmí požadovat náhradu nákladů za předčasné splacení v období, pro které není stanovena pevná úroková sazba. To platí i ke dni konce fixace. Bez sankce lze úvěr splatit také do tří měsíců poté, co vám banka sdělí novou výši sazby. Mezi další bezplatné případy patří splacení až 25 % úvěru během měsíce před výročím smlouvy, prodej zastavené nemovitosti alespoň 24 měsíců po uzavření smlouvy nebo situace jako úmrtí či invalidita.
Pozor na novelu účinnou od 1. září 2024. U hypoték sjednaných později a u starších úvěrů, kterým po tomto datu začala nová fixace, smí banka mimo zákonné výjimky požadovat kromě administrativních nákladů až 0,25 % splacené částky za každý rok zbývající fixace, nejvýše 1 %. Když tedy nyní zvolíte novou fixaci, bude odchod v jejím průběhu dražší než dříve. Délku fixace proto vybírejte s ohledem na to, kdy budete pravděpodobně chtít nemovitost prodat nebo úvěr změnit.
Jak dlouhou fixaci zvolit pro rok 2027 a dál
Podle zářijového Swiss Life Hypoindexu vycházely u úvěrů do 80 % hodnoty nemovitosti nejlépe tříleté fixace s průměrem 5,27 %. Pětiletá fixace stála v průměru 5,51 % a desetiletá 5,99 %. Kratší fixace je dnes levnější a dává možnost využít případný pokles sazeb. Riziko ovšem nesete vy: pokud sazby dál porostou, při příští refixaci zaplatíte víc.
Delší fixace nabízí jistotu splátky a hodí se těm, kdo mají rozpočet napjatý nebo s nemovitostí počítají dlouhodobě. Kratší fixace dává smysl, pokud během tří let plánujete prodej, větší mimořádnou splátku nebo stěhování. Konec fixace je totiž okamžik, kdy s úvěrem můžete bez sankce udělat téměř cokoli. Nikdo neumí spolehlivě předpovědět, kde budou sazby v roce 2027. Rozhodujte proto podle svých plánů a toho, kolik rizika unesete, ne podle odhadu trhu.
Mimořádná splátka, zkrácení splatnosti, nebo navýšení úvěru?
Pokud máte volné prostředky, je den refixace nejlevnější chvílí ke snížení dluhu. Vyplatí se to hlavně tehdy, když bezpečné uložení peněz po zdanění vynese méně než sazba hypotéky. Ponechte si však rezervu na několik měsíců výdajů. Nižší zůstatek může zároveň snížit poměr úvěru k hodnotě nemovitosti a tím i sazbu, protože úvěry nad 80 % hodnoty jsou dražší.
Druhou cestou je změna splatnosti. Prodloužením udržíte splátku i při vyšší sazbě, celkově však zaplatíte na úrocích víc. Zkrácením naopak ušetříte, pokud vám to rozpočet dovolí. Navýšení úvěru, například na rekonstrukci nebo kvůli investici, lze s refinancováním spojit. Počítejte ale s novým posouzením bonity a hodnoty zástavy a s pravidly ČNB pro poskytování hypoték.
Refixace jako chvíle pro prodej či výměnu bydlení
Pokud uvažujete o prodeji nebo koupi většího bytu, naplánujte to s ohledem na konec fixace. Prodej v tomto termínu znamená, že úvěr splatíte bez sankce bez ohledu na to, jak dlouho ho máte. Pokud prodej odhadujete na příští rok či dva, zvažte krátkou fixaci, nebo si ověřte, zda u vás platí zákonná výjimka pro prodej po 24 měsících od uzavření smlouvy.
Při přechodu do většího bytu se nabízí několik řešení: splatit starý úvěr z výnosu prodeje a sjednat nový, převést zástavu na novou nemovitost, nebo překlenout období mezi koupí a prodejem. Každá varianta má jiné náklady i nároky na časový plán. Je proto dobré řešit financování, ocenění bytu a strategii prodeje současně, ne až po podpisu nové fixace.
Kontrolní seznam: co mít připravené tři měsíce před koncem fixace
- Datum konce fixace, aktuální zůstatek jistiny a smlouvu včetně obchodních podmínek.
- Nabídku stávající banky, nebo žádost o ni, pokud zatím nepřišla.
- Alespoň dvě srovnatelné nabídky jiných bank, ideálně se stejnou délkou fixace a stejnými podmínkami slev.
- Doklady o příjmu, výpisy z účtu a přehled ostatních závazků pro posouzení bonity.
- Aktuální odhad tržní hodnoty nemovitosti, protože vyšší hodnota může snížit poměr úvěru k zástavě i sazbu.
- Rozhodnutí o mimořádné splátce, změně splatnosti nebo navýšení úvěru.
- Vaše plány s nemovitostí na příští tři až pět let, tedy prodej, koupě, pronájem nebo rekonstrukce.
- Časovou rezervu na schválení úvěru, výmaz a vklad zástavy, aby převod proběhl přesně ke dni konce fixace.
Časté otázky
Mohu nabídku stávající banky odmítnout i poté, co mi ji poslala? Ano. Úvěr můžete ke dni konce fixace převést k jiné bance bez sankce. Zákon navíc umožňuje bezplatné splacení i do tří měsíců od chvíle, kdy vám banka sdělila novou sazbu. Konkrétní termíny si ověřte ve smlouvě a v dopise od banky.
Kdy začít s refinancováním? Ideálně tři až čtyři měsíce před koncem fixace. Nová banka potřebuje čas na posouzení žádosti, odhad nemovitosti a přípravu splacení původního úvěru, a pokud začnete pozdě, můžete o výhodnější nabídku přijít.
Platí se při refinancování katastrální poplatky a odhad? Obvykle je nutné zapsat novou zástavu do katastru a nechat nemovitost ocenit. Některé banky tyto náklady v rámci akcí proplácejí, proto je při porovnání nabídek započítejte do celkové ceny.
Tento článek vysvětluje obecná pravidla. U konkrétní smlouvy, výpočtu poplatků za předčasné splacení nebo daňových dopadů prodeje doporučujeme vše ověřit u advokáta, daňového poradce nebo hypotečního specialisty.
Pokud s koncem fixace zvažujete prodej, koupi většího bydlení nebo rekonstrukci, DALILE LIVING vám pomůže s oceněním nemovitosti, přípravou prodeje i hledáním nového bytu. Načasování obchodu tak můžete sladit s financováním.
Zdroje
- ČNB blog: Refixace a refinancování hypoték – nové odhady dopadů do výdajů domácností
- Centrum.cz: Hypoteční trh v srpnu zvolnil, průměrná sazba stoupla na 5 % (ČBA Hypomonitor)
- Swiss Life Hypoindex září 2026: Šest měsíců růstu sazeb
- BusinessInfo.cz: ČNB úrokové sazby v září nezvedla
- Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru – § 117
- Peníze.cz: Předčasné splacení hypotéky má nová pravidla. Poplatek i bezplatné výjimky
- Finance.cz: Od 1. září 2024 mohou banky za předčasné splacení hypotéky vybírat poplatek
