Zahraniční manažeři, diplomaté a firemní nájemci platí za kvalitní byt v Praze víc, ale i víc očekávají. Jak nastavit standard, smlouvu a kauci a jak správně zdanit příjem z nájmu, i když v Česku nežijete.
Pronájem luxusního bytu v Praze zahraničním a firemním nájemcům funguje dobře v centrálních a zelených čtvrtích, jako jsou Vinohrady, Malá Strana, Praha 6 nebo Karlín, u bytu v hotovém, kvalitním standardu a s dvojjazyčnou smlouvou. Příjem z dlouhodobého nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů sazbou 15 % (z části základu nad zákonnou hranici 23 %), a to po odečtení skutečných výdajů nebo 30% paušálu. Daňové přiznání v Česku podává i majitel, který je daňovým nerezidentem.
Kdo dnes v Praze hledá luxusní nájem
Poptávku v prémiovém segmentu tvoří hlavně tři skupiny. První jsou zahraniční specialisté a manažeři, kteří do Prahy přicházejí na dva až pět let a bydlení si hradí sami, často s příspěvkem od zaměstnavatele. Druhou skupinou jsou diplomaté a zaměstnanci mezinárodních organizací, kteří kladou důraz na bezpečnost, diskrétnost a blízkost úřadu nebo mezinárodní školy. Třetí skupinou jsou firmy, které své zaměstnance stěhují do Prahy: smlouvu uzavírá přímo zaměstnavatel nebo agentura, která pro zaměstnance zajišťuje přesídlení.
Všechny tři skupiny mají společné, že rozhodují rychle, často na dálku z videoprohlídky, a nechtějí řešit nic, co by v domovské zemi bylo samozřejmostí. Za byt bez starostí jsou ochotny zaplatit víc, nesnesou ale nejasnosti v podmínkách, pomalou komunikaci ani nedořešené závady.
Vinohrady, Malá Strana, Praha 6 nebo Karlín
Podle Deloitte Rent Index za druhé čtvrtletí roku 2026, zveřejněného 17. srpna 2026, činilo průměrné nabídkové nájemné v Praze 462 Kč za metr čtvereční měsíčně, o 0,9 % méně než v předchozím čtvrtletí. Nejdražší byla Praha 7 (493 Kč/m²), následovaly Praha 1 (490 Kč/m²) a Praha 2 (482 Kč/m²). Jde o průměry nabídek napříč trhem, prémiové byty bývají nad nimi a skutečně sjednané nájemné bývá po vyjednávání nižší. Pražský trh se navíc po letech růstu zklidňuje, s dalším růstem nájmů proto nepočítejte automaticky.
- Vinohrady a Vršovice: rodiny i jednotlivci oceňují parky, kavárny a pěší dostupnost centra, žádané jsou prvorepublikové byty se zachovanými prvky.
- Malá Strana a Staré Město: reprezentativní adresa pro diplomaty a vrcholové manažery, rozhoduje klid, výhled a parkování, kterého je tu málo.
- Praha 6 (Dejvice, Bubeneč, Střešovice): blízkost velvyslanectví, mezinárodních škol a letiště, poptávka po větších bytech a vilách se zahradou.
- Karlín a Holešovice: novostavby a konverze s moderním zázemím, oblíbené u mladších profesionálů a firemních nájemců.
Výnos se v těchto čtvrtích liší hlavně podle pořizovací ceny. Starší byt na Malé Straně koupený před lety může vynášet procentuálně víc než nově koupená novostavba v Karlíně, přestože nájemné je podobné. Před investicí si proto spočítejte čistý výnos po odečtení fondu oprav, pojištění, správy, daně a jednoho až dvou měsíců bez nájemce ročně.
Vybavení a standard, za které zahraniční nájemce zaplatí víc
Zahraniční nájemce obvykle hledá byt plně zařízený, nebo naopak bez nábytku, ale s kompletní kuchyní a vestavěnými skříněmi. Polovičatá řešení s náhodně poskládaným nábytkem trh trestá. Vyšší nájemné snadněji obhájíte, pokud byt nabízí:
- klimatizaci nebo alespoň stínění a dobré větrání, protože letní přehřívání podkrovních bytů může být vážnou výtkou,
- garážové stání nebo jistotu parkování, zejména v Praze 1 a 2,
- kvalitní kuchyňské spotřebiče, myčku, pračku se sušičkou a dostatek úložného prostoru,
- spolehlivé optické připojení k internetu a tichou pracovní místnost,
- výtah, bezpečný vstup do domu a dobrou akustiku oken,
- dvojjazyčný předávací protokol a návody ke spotřebičům v angličtině.
Stejně důležitá je péče: rychlé řešení závad, řemeslník, který se domluví anglicky, a jeden kontakt, na který se nájemce obrátí. Právě to často rozhoduje o tom, zda nájemce smlouvu po roce prodlouží.
Nájemní smlouva v češtině i angličtině
Nájem bytu upravuje občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), zejména § 2235 a následující. Smlouvu je praktické uzavřít ve dvojjazyčné podobě se dvěma sloupci a s ujednáním, které znění má přednost v případě rozporu. Pro řízení před českým soudem je výhodné, aby rozhodovalo české znění.
Kauce (jistota) může podle § 2254 dosahovat nejvýše trojnásobku měsíčního nájemného, přičemž do tohoto limitu se započítávají i případné smluvní pokuty. Při skončení nájmu se kauce vrací včetně úroků, pronajímatel si z ní může započíst dlužné nájemné a prokázané škody. Pevnou lhůtu k vrácení zákon nestanoví, proto ji raději výslovně sjednejte ve smlouvě.
Výpovědní doba je tři měsíce a běží od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Nájemce může nájem na dobu neurčitou vypovědět bez udání důvodu, pronajímatel jen z důvodů uvedených v § 2288. U nájmu na dobu určitou pamatujte na § 2285: pokud pronajímatel do tří měsíců po skončení doby nájemce nevyzve k vyklizení, nájem se obnoví na stejnou dobu, nejvýše však na dva roky.
Inflační doložku umožňuje § 2248, podle kterého si strany mohou sjednat každoroční zvyšování nájemného, typicky podle míry inflace zveřejňované Českým statistickým úřadem. Nájemné lze jinak zvýšit dohodou, případně postupem podle § 2249, který je omezen zhruba 20 % za tři roky a nájemce s ním nemusí souhlasit. U firemních nájemců bývá obvyklá také diplomatická doložka, která nájemci umožní předčasné ukončení při odvolání ze země. Promyslete, za jakých podmínek ji přijmete.
Firemní nájem, nebo krátkodobé ubytování v roce 2026
Firemní nájem je standardní nájem bytu, jen na straně nájemce stojí právnická osoba a v bytě bydlí její zaměstnanec. Smlouva by měla jmenovitě uvádět, kdo bude byt užívat, a řešit, co se stane při jeho odchodu z firmy. Výhodou bývá spolehlivá platební morálka a menší riziko sporů.
Krátkodobé ubytování přes platformy je jiný režim. Příjem se daní jako ubytovací služba podle § 7 zákona o daních z příjmů, platí se z něj sociální a zdravotní pojištění a přibývají povinnosti: kniha hostů, hlášení cizinců podle zákona o pobytu cizinců a místní poplatek z pobytu. Evropské nařízení 2024/1028 o datech z krátkodobých pronájmů se používá od 20. května 2026. Český registr eTurista s povinným registračním číslem však k dnešnímu dni účinný není a aktuální návrh novely počítá s účinností od 1. ledna 2028. Navíc je třeba počítat s pravidly společenství vlastníků a případnými budoucími omezeními ze strany obcí. U prémiového bytu proto střednědobý firemní nájem bývá klidnější a předvídatelnější volbou.
Daň z příjmu z nájmu pro rezidenty i nerezidenty
Příjmy z dlouhodobého nájmu patří do § 9 zákona o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.). Od příjmů můžete odečíst buď skutečně prokázané výdaje, tedy odpisy, úroky z hypotéky, opravy, pojištění, daň z nemovitých věcí či poplatky za správu, nebo paušál 30 % příjmů, nejvýše 600 000 Kč ročně. Paušál pokrývá veškeré výdaje včetně odpisů a zvolený způsob musíte použít jednotně pro všechny pronajímané nemovitosti. Z výsledného základu se platí daň 15 %, z části nad 1 762 812 Kč (hranice pro rok 2026) pak 23 %. Pojistné se z nájmu mimo živnost neplatí.
Pronájem nemovitosti v Česku je vždy příjmem ze zdroje na území České republiky. Daňový nerezident, tedy osoba bez bydliště v Česku, která se zde obvykle nezdržuje, proto podává české přiznání s přílohou č. 2. Daň zaplacenou v Česku si pak zpravidla započte v zemi svého bydliště podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění. Základní slevu na poplatníka může nerezident uplatnit vždy, další slevy a odpočty jen tehdy, je-li rezidentem státu EU nebo EHP a alespoň 90 % jeho celosvětových příjmů pochází z Česka.
Přiznání za rok 2026 se podává v roce 2027: v listinné podobě do 1. dubna, při elektronickém podání zhruba o měsíc později a při zastoupení daňovým poradcem do 1. července. Pravidla mají řadu výjimek, proto konkrétní situaci, zejména u nerezidentů a při kombinaci více příjmů, konzultujte s daňovým poradcem a smlouvu nechte zkontrolovat advokátem.
Správa na dálku: kdy se vyplatí přenechat byt profesionálům
Profesionální správa dává smysl hlavně tehdy, když nežijete v Praze, máte více bytů, nemluvíte plynně anglicky nebo nechcete být nájemci k dispozici v pátek večer. Správce obvykle zajišťuje inzerci a prohlídky, prověření nájemce, smlouvu, předání a převzetí bytu, vyúčtování služeb, drobné opravy a dohled nad platbami. U zahraničních nájemců je přínosem i komunikace v angličtině a znalost potřeb firem, které zaměstnance stěhují do Prahy.
Poplatek za správu se odvíjí od rozsahu služeb a bývá daňově uznatelným výdajem, pokud uplatňujete skutečné výdaje. Porovnejte jej s cenou vlastního času a s náklady jednoho měsíce bez nájemce, kterému dobrá správa může předejít.
Časté otázky
Mohu požadovat vyšší kauci než trojnásobek nájmu, když jde o drahý byt? Ne, limit trojnásobku měsíčního nájemného podle § 2254 občanského zákoníku platí bez ohledu na hodnotu bytu a započítávají se do něj i smluvní pokuty. Případné jiné formy zajištění nechte posoudit advokátem, aby neobcházely zákonný limit.
Musím jako nerezident platit daň z nájmu v Česku? Ano, příjem z pronájmu nemovitosti v Česku se zdaňuje v Česku a podává se české daňové přiznání. Dvojímu zdanění brání smlouvy o zamezení dvojího zdanění, způsob zápočtu v zemi bydliště ověřte s daňovým poradcem.
Vyplatí se paušál 30 %, nebo skutečné výdaje? Paušál je jednodušší a výhodný u bytu bez hypotéky a bez větších oprav. Pokud splácíte úvěr, rekonstruujete nebo odpisujete dražší nemovitost, mohou být skutečné výdaje vyšší, proto si obě varianty spočítejte.
Pokud zvažujete pronájem prémiového bytu zahraničnímu nebo firemnímu nájemci, DALILE LIVING vám může pomoci s přípravou bytu, výběrem nájemce, dvojjazyčnou smlouvou i dlouhodobou správou na dálku. Rádi s vámi projdeme, který režim pronájmu se pro váš byt hodí.
Zdroje
- Deloitte: Nájemné v Praze i většině krajských měst mírně zlevnilo (Rent Index, 2. čtvrtletí 2026)
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- Finanční správa: Daň z příjmů fyzických osob, obecné informace
- Finzi.cz: Daň z příjmu z pronájmu 2026 prakticky
- Aedu.cz: Kauce za nájem a její vrácení
- e-turista.cz: Registr ubytování, návrh zákona a stav legislativy
- BusinessInfo.cz: eTurista, revoluce v krátkodobém ubytování se odkládá
