Energetický štítek dnes ovlivňuje cenu, hypotéku i rychlost prodeje. Jaké máte povinnosti, co se chystá kvůli evropské směrnici o budovách a které úpravy se finančně vrátí?
Při prodeji i pronájmu bytu nebo domu musíte zájemci ukázat průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) ještě před podpisem smlouvy a energetickou třídu uvést v inzerci. Nemovitost ve třídě G nepřichází o hodnotu automaticky, ale kupující do ceny započítají vyšší náklady na energie a budoucí renovaci. Některé banky navíc nabízejí slevu na sazbě za doložený průkaz ve třídě A nebo B. Rozdíl v ceně proto závisí hlavně na lokalitě, stavu domu a na tom, zda máte připravený věrohodný plán úprav.
Kdy je PENB povinný při prodeji a pronájmu
Povinnost vychází z § 7a zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií. Vlastník budovy nebo bytu musí při prodeji a pronájmu předložit průkaz zájemci ještě před uzavřením smlouvy. Kupujícímu nebo nájemci ho pak předá nejpozději při podpisu. Energetickou třídu je nutné uvádět také v inzerátech a dalších propagačních materiálech. Pokud prodej nebo pronájem zprostředkovává realitní kancelář, předáte jí grafickou část průkazu.
U bytu v domě se průkaz zpracovává pro celou budovu, takže ho obvykle získáte od společenství vlastníků nebo správce domu. Když průkaz domu neexistuje, zákon umožňuje nahradit ho vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepla za poslední tři roky. V inzerci se pak uvádí nejhorší třída G, i když skutečná spotřeba může být lepší. Proto se vyplatí průkaz opatřit. Průkaz platí deset let od vyhotovení, ale jen do větší změny budovy nebo změny způsobu vytápění. Kdo povinnosti nedodrží, riskuje pokutu ve správním řízení.
Zákon zná i výjimky. Netýká se například budov s celkovou energeticky vztažnou plochou do 50 m², staveb k rodinné rekreaci užívaných jen část roku a v určitých případech kulturních památek, pokud by splnění povinnosti podstatně změnilo jejich charakter. Výjimka pro památky je důležitá u historických vil a činžovních domů. Přesto doporučujeme nechat si průkaz zpracovat dobrovolně. Kupující a banka s ním získají přehled o skutečných provozních nákladech.
Jak energetická třída ovlivňuje cenu a zájem kupců
Spolehlivá a nezávislá česká studie, která by vliv štítku na cenu změřila, zatím chybí. Odhady realitních a znaleckých webů se navzájem výrazně liší. Shodují se jen v tom, že u rodinných domů je vliv obvykle silnější než u bytů a že atraktivní lokalita dokáže horší třídu do velké míry vyvážit. Byt ve třídě G v historickém domě v centru Prahy může být dražší než nový byt ve třídě B na okraji města.
Třída G ale téměř vždy zhorší vaši pozici při vyjednávání. Kupující si spočítá vyšší zálohy na teplo a odhadne náklady na zateplení, nová okna nebo výměnu zdroje vytápění. Zajímá ho i to, zda nemovitost bude za deset let stejně dobře prodejná. Prodávající, který má k dispozici aktuální průkaz, vyúčtování energií a projekt nebo rozpočet úprav, se slevám obvykle ubrání lépe než ten, kdo nemá v ruce nic.
Zelené hypotéky a lepší sazby
Banky úsporné bydlení zvýhodňují. Od 3. srpna 2026 má ČSOB za doložení PENB ve třídě A nebo B slevu 0,2 procentního bodu, dříve to bylo 0,3 bodu. Komerční banka doložení průkazu ve třídě A nebo B stanovuje jako jednu z podmínek své nejnižší sazby. Další banky nabízejí podobné slevy, většinou v desetinách procentního bodu. Výši a podmínky si vždy ověřte přímo u banky v době podání žádosti, protože se mění.
Pro kupující to znamená, že lepší třída se jim vrátí nejen v nižších účtech za energie, ale i v nižších splátkách. Pokud plánujete koupit starší dům a hned ho renovovat, ptejte se banky, zda slevu uzná podle průkazu zpracovaného na projektovaný stav po rekonstrukci. Některé banky to umožňují.
Evropská směrnice o budovách: co čeká starší domy
Směrnice EU 2024/1275 o energetické náročnosti budov (EPBD) měla být převzata do národního práva do 29. května 2026. Česko termín nestihlo. Ministerstvo průmyslu a obchodu zveřejnilo návrh novely zákona o hospodaření energií 23. září 2026 a připomínkové řízení potrvá do 20. října 2026. Podle ministerstva novela majitelům bytů a rodinných domů nepřikazuje plošné renovace. Počítá s dobrovolným renovačním pasem a s rozšířením veřejné Databáze energetické náročnosti budov.
Směrnice ukládá státům snížit průměrnou spotřebu primární energie obytných budov do roku 2030 o 16 % a do roku 2035 o 20 až 22 %, přičemž nejméně 55 % úspor má připadnout na nejhorší budovy. Průkazy budou mít nový jednotný vzor se stupnicí od A do G. Třída A bude vyhrazena budovám s nulovými emisemi, třída G nejnáročnějším budovám v zemi. Konkrétní hranice tříd stanoví až prováděcí předpisy. Jednotlivým majitelům tedy směrnice zatím nic nenařizuje, ale stát bude podporu i pozornost zaměřovat právě na nejhorší třídy. Konečné znění novely a jeho dopady si ověřte u advokáta.
Úpravy, které se obvykle vyplatí
Úspora z jednotlivých opatření závisí na konkrétním domě. Proto začněte energetickým posouzením nebo renovačním pasem, který určí správné pořadí kroků. V praxi se obvykle vyplácí tento postup:
- zateplení stropu pod nevytápěnou půdou nebo střechy, které bývá levné a rychle se vrátí
- utěsnění nebo výměna oken a vstupních dveří, u historických domů často repase původních oken
- vyregulování otopné soustavy, termostatické ventily a chytré řízení vytápění
- výměna starého kotle za tepelné čerpadlo nebo připojení k dálkovému teplu, pokud to dům umožňuje
- fotovoltaika, nejlépe po snížení spotřeby, ne místo něj
- zateplení fasády, které má největší vliv na třídu, ale je nejnákladnější a u památek často nemožné
Pozor na pořadí: tepelné čerpadlo navržené pro nezateplený dům bude po zateplení předimenzované. Úsporu nepřináší jen samotná třída v průkazu. Vrací se také prostřednictvím nižších provozních nákladů, lepších podmínek hypotéky pro budoucího kupujícího a silnější pozice při vyjednávání ceny.
Dotace pro rok 2026
Program Nová zelená úsporám se pro rok 2026 výrazně změnil. Přímou dotaci dostanou hlavně domácnosti s nízkými příjmy v rámci programu NZÚ Light, a to až 400 000 Kč na zateplení. Ostatní majitelé rodinných domů, společenství vlastníků a bytová družstva mohou využít bezúročné úvěry od bank a stavebních spořitelen, jejichž úroky platí stát. Žádosti se přijímají od 25. června 2026 do vyčerpání peněz. Podmínkou je zpravidla průkaz energetické náročnosti nebo renovační pas. Aktuální podmínky si vždy ověřte u Státního fondu životního prostředí.
Starší vila nebo činžák: jak s nízkou třídou pracovat
U prémiových historických nemovitostí bývá třída G spíše pravidlem než výjimkou. Masivní zdi, vysoké stropy a původní okna dávají domu charakter, ale v průkazu vycházejí špatně. Prodávajícímu doporučujeme nechat zpracovat aktuální průkaz a k němu přiložit skutečné náklady na energie za poslední roky, které bývají příznivější, než napovídá samotné písmeno. Užitečný je také odhad nákladů na rozumné úpravy, které respektují architekturu domu.
Kupující by měl s třídou G počítat už při nabídce ceny. Ještě před podpisem smlouvy si nechte posoudit, které úpravy jsou technicky a památkově proveditelné a kolik budou stát. U činžovních domů se zajímejte i o plány společenství vlastníků a stav fondu oprav, protože zateplení nebo výměna zdroje tepla se týká celého domu.
Časté otázky
Musím mít PENB, když prodávám byt v domě, kde společenství průkaz nemá? Zákon umožňuje nahradit průkaz vyúčtováním elektřiny, plynu a tepla za poslední tři roky. V inzerci se ale v takovém případě uvádí nejhorší třída G, a proto je vhodné požádat společenství, aby průkaz pro dům nechalo zpracovat.
Nařídí mi stát kvůli evropské směrnici renovovat dům ve třídě G? Podle návrhu novely Ministerstva průmyslu a obchodu nikoli. Novela majitelům bytů a rodinných domů plošné renovace nepřikazuje, stát chce úspor dosáhnout podporou a dobrovolnými nástroji. Konečné znění však závisí na legislativním procesu.
Vyplatí se před prodejem nemovitost renovovat kvůli lepší třídě? Rozsáhlé úpravy těsně před prodejem se vrátí jen zřídka. Levná opatření, aktuální průkaz a připravený projekt úprav ale mohou zlepšit vaši pozici při vyjednávání. Právní a daňové souvislosti prodeje a renovace doporučujeme ověřit u advokáta nebo daňového poradce.
Pokud prodáváte nebo kupujete nemovitost s horší energetickou třídou, DALILE LIVING vám pomůže připravit podklady k prodeji, zajistit průkaz a odhadnout rozsah a náklady rekonstrukce.
Zdroje
- Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií (§ 7a)
- MPO: Novela zákona o hospodaření energií nastaví předvídatelná pravidla pro budoucnost (23. 9. 2026)
- Směrnice (EU) 2024/1275 o energetické náročnosti budov – EUR-Lex
- Hyponamiru.cz: KB od 3. 8. 2026 nabízí hypotéku od 5,19 %, ČSOB sazby navyšuje
- Dům a zahrada: Nová zelená úsporám 2026, žádosti od 25. června
- TZB-info: Nová zelená úsporám Light 2026
- ČESKÉSTAVBY.cz: Co pro vás EPBD reálně znamená po roce 2026
