Spočítali jsme na modelovém pražském bytě, kolik stojí nájem a kolik splátka hypotéky. Ukážeme vám vstupní náklady, kdy se koupě vyplatí a co dělat, když za pár let z Česka odejdete.
Koupě bytu v Praze se cizinci pracujícímu v Česku při dnešních sazbách hypoték kolem 5,8 % obvykle vyplatí až po pěti až deseti letech. Přesná doba závisí hlavně na tom, jak rychle porostou ceny bytů a nájmy. Pokud v Česku plánujete zůstat kratší dobu než pět let, vychází finančně lépe nájem. Výjimkou je situace, kdy byt po odchodu chcete dlouhodobě pronajímat a umíte unést měnové riziko i případné doplácení ze svého.
Nájem a splátka hypotéky v Praze v roce 2026
Vezměme modelový byt 2+kk o 60 m² v dobré pražské čtvrti. Inzertní medián cen bytů v Praze byl v září 2026 podle portálu Nemovitomat kolem 170 000 Kč za m², skutečně dosažené ceny bývají nižší. Počítejme proto s cenou 9,6 milionu Kč, tedy 160 000 Kč za m². Medián nabídkového nájemného dosáhl v září 2026 asi 478 Kč za m² měsíčně, takže stejný byt se pronajímá zhruba za 28 700 Kč měsíčně bez energií.
Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu v říjnu 2026 vyskočila na 5,79 %. Po březnovém minimu tak rostla už sedmý měsíc v řadě. Když si půjčíte 80 % ceny, tedy 7,68 milionu Kč na 30 let, vyjde měsíční splátka přibližně na 45 000 Kč. Rozhodující ale není samotná splátka. Na začátku z ní připadá asi 37 000 Kč na úroky a jen kolem 8 000 Kč na jistinu, kterou vlastně spoříte sami sobě. Už samotné úroky jsou tedy v prvních letech vyšší než nájemné za srovnatelný byt.
Vstupní náklady koupě: vlastní zdroje, poplatky, rekonstrukce
Česká národní banka ponechává pro hypotéky na vlastní bydlení horní hranici LTV, tedy poměru úvěru k hodnotě nemovitosti, na 80 %. Žadatelům do 36 let může banka půjčit až 90 %. Od 1. dubna 2026 platí pro investiční hypotéky přísnější doporučení: LTV nejvýše 70 % a celkové zadlužení nejvýše sedminásobek čistého ročního příjmu. Za investiční se považuje úvěr na třetí a každou další obytnou nemovitost a také na nemovitost určenou k pronájmu. Banky si navíc u cizinců často kladou vlastní podmínky, například typ pobytu nebo délku pracovní smlouvy.
- Vlastní zdroje: u modelového bytu 1,92 milionu Kč při LTV 80 %, případně 960 000 Kč při LTV 90 %.
- Daň z nabytí nemovitých věcí se od roku 2020 neplatí, zrušil ji zákon č. 386/2020 Sb.
- Správní poplatek za návrh na vklad do katastru je 2 000 Kč, při splnění podmínek elektronického podání může být nižší.
- Další položky: odhad nemovitosti pro banku, advokát a úschova kupní ceny, případně překlady a ověření podpisů.
- Rekonstrukce, vybavení a rezerva na nečekané opravy, které u starších bytů tvoří často největší část vstupních nákladů.
Do výpočtu níže počítáme s 300 000 Kč na vstupní náklady a úpravy bytu a se stejnou částkou na náklady při budoucím prodeji. Jde o modelový předpoklad, ne o tržní průměr.
Bod zvratu: po kolika letech se koupě vyplatí
Na straně vlastníka stojí roční nevratné náklady: úroky (v prvním roce asi 440 000 Kč) a ušlý výnos vlastních peněz. U 2,2 milionu Kč a modelového výnosu 3 % ročně jde o zhruba 66 000 Kč. K tomu přičtěte příspěvky do fondu oprav, pojištění a daň z nemovitých věcí, odhadem 60 000 Kč ročně. Celkem tedy asi 566 000 Kč. Nájemník za stejný rok zaplatí přibližně 344 000 Kč. Rozdíl kolem 220 000 Kč ročně musí vlastníkovi vynahradit růst ceny bytu.
Pokud byty zdražují o 3 % ročně a nájmy rostou stejným tempem, vlastník podle zjednodušeného modelu dožene nájemníka zhruba po pěti letech, a to včetně vstupních i prodejních nákladů. Pokud nájmy stagnují, posune se bod zvratu k devíti až deseti letům. Při růstu cen bytů o 2 % ročně a stejném růstu nájmů vychází bod zvratu kolem devíti let. Pokud ceny stagnují, koupě se v běžném horizontu nevyplatí, ledaže výrazně klesnou sazby a hypotéku refinancujete levněji. Dobrou zprávou je, že poměr se v čase zlepšuje: podíl úroků ve splátce klesá a nájmy obvykle rostou. Výpočet si proto vždy udělejte s vlastními čísly a s několika scénáři.
Co když se po třech letech odstěhujete
Při třech letech vlastnictví model ukazuje, že vlastník je proti nájemníkovi zhruba o 300 000 Kč ve ztrátě, a to i při příznivém růstu cen. Vstupní a prodejní náklady se za tak krátkou dobu nestihnou rozložit. Roli hraje i daň z příjmů. Zisk z prodeje bytu je osvobozen, pokud jste v něm měli bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem. U bytů nabytých od roku 2021 platí také osvobození po deseti letech vlastnictví. Když tedy prodáte ihned při odchodu, dvouletý test obvykle splníte. Pokud byt nejprve několik let pronajímáte a prodáte ho až potom, nárok na osvobození pravděpodobně ztratíte a zisk se zdaní. Konkrétní situaci si proto před prodejem ověřte u daňového poradce.
Pronájem vlastního bytu po odchodu z ČR
Ponechat si byt a pronajmout ho je pro mnoho cizinců rozumná cesta, nesmí ale vycházet z přehnaných očekávání. V modelovém příkladu by nájem kolem 28 700 Kč nepokryl splátku 45 000 Kč ani náklady na správu, takže byste museli měsíčně doplácet ze svého. Než byt pronajmete, oznamte to bance. Hypotéka na vlastní bydlení má jiné podmínky než úvěr na investiční nemovitost a smlouva vám může bez souhlasu banky pronájem zakazovat.
Příjem z nájmu bytu v Česku se daní v Česku, i když jste už daňovým nerezidentem. Musíte podávat daňové přiznání, nejčastěji s paušálními výdaji 30 % (nejvýše 600 000 Kč ročně) a sazbou 15 %, u vyšších příjmů 23 %. Při základní sazbě tak efektivní daň vychází zhruba na 10,5 % nájemného. Nerezident mimo EU a EHP může uplatnit jen základní slevu na poplatníka. Na dálku budete také potřebovat spolehlivou správu nemovitosti a plnou moc pro řešení věcí na místě.
Měnové riziko a příjem v jiné měně
Pokud dostáváte plat v eurech, dolarech nebo librách, ale splácíte v korunách, nesete měnové riziko. Když koruna posílí, splátka se v přepočtu na vaši měnu zdraží. Po odchodu z Česka se riziko otočí: nájem dostáváte v korunách, ale život platíte v jiné měně. Banky u příjmů v cizí měně obvykle počítají s bezpečnostní rezervou a mohou půjčit méně. Rozumná ochrana je mít rezervu na několik splátek, nefixovat sazbu na příliš krátkou dobu a kupovat jen tehdy, když vám rozpočet vychází i při horším kurzu.
Na co se zeptat před rozhodnutím
- Zůstanete v Praze aspoň pět let? Pokud ne, finančně obvykle vychází lépe nájem.
- Máte vlastní zdroje ve výši 20 % ceny, nebo 10 % u žadatele do 36 let, a navíc rezervu na vstupní náklady a opravy?
- Splníte jako cizinec podmínky banky pro hypotéku a zohlední banka váš příjem v cizí měně?
- Vychází vám rozpočet i při sazbě o jeden procentní bod vyšší a při nepříznivém kurzu?
- Máte plán pro případ odchodu: prodej se splněným dvouletým testem, nebo pronájem se souhlasem banky a se správou na dálku?
- Spočítali jste si bod zvratu pro několik scénářů růstu cen, a ne jen pro ten nejoptimističtější?
Časté otázky
Může cizinec v Česku koupit byt a dostat hypotéku? Byt může fyzická osoba z ciziny koupit bez zvláštního povolení. Hypotéku ale každá banka posuzuje podle vlastních pravidel, zejména podle typu pobytu, délky a stability příjmu a měny, ve které příjem dostáváte.
Platí se při koupi bytu v Praze daň z nabytí? Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena. Platíte jen správní poplatek za vklad do katastru, náklady na odhad, právní služby a úschovu kupní ceny.
Musím danit nájem z pražského bytu, když už žiji v zahraničí? Ano. Příjem z pronájmu nemovitosti v Česku se daní v Česku a podáváte z něj české daňové přiznání. Jak se tento příjem promítne do daní ve státě vašeho nového bydliště, záleží na smlouvě o zamezení dvojího zdanění. Konkrétní situaci si proto ověřte u daňového poradce, právní stránku koupě a pronájmu u advokáta.
DALILE LIVING vám může pomoci s výběrem bytu, ověřením férové ceny, případnou rekonstrukcí i s pozdějším pronájmem nebo prodejem. Rádi s vámi projdeme i váš vlastní výpočet, zda je pro vás v Praze lepší nájem, nebo koupě.
Zdroje
- Swiss Life Hypoindex – vývoj průměrné sazby hypoték (říjen 2026: 5,79 %)
- ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky (LTV 80/90/70 %, DTI 7)
- Nemovitomat – nabídkové ceny bytů a nájmů v Praze (září 2026)
- Zákon č. 386/2020 Sb., kterým se zrušuje daň z nabytí nemovitých věcí
- Portál veřejné správy – Návrh na vklad do katastru nemovitostí
- Finanční správa – Pronajímatel (daň z příjmů z nájmu)
- Finanční správa – Daňový nerezident ČR
- DAUC – Osvobození příjmů při prodeji nemovitosti
