Rezervace, smlouva o smlouvě budoucí, zálohy, klientské změny a předání bytu. Praktický průvodce pro tuzemské i zahraniční kupující, kteří chtějí chránit své peníze a nepřeplatit.
Při koupi bytu v novostavbě se nejvíc vyplatí hlídat dvě věci: aby peníze placené před dokončením stavby byly chráněné úschovou, bankovní zárukou nebo financováním projektu bankou, a aby smlouva přesně popisovala byt, termíny, sankce i standard vybavení. Při předání pak vady pečlivě sepište do protokolu a reklamujte je v zákonných lhůtách. Celkovou cenu včetně nadstandardů, parkování a sklepa si poctivě porovnejte s kvalitním starším bytem v podobné lokalitě.
Pražský trh s novostavbami je dnes drahý a stále žádaný. Podle společné analýzy developerů Central Group, Skanska Residential a Trigema stál nový byt v Praze ve druhém čtvrtletí 2026 v nabídce v průměru přibližně 187 800 Kč za metr čtvereční, meziročně o více než 10 % víc. Průměrná nabídková cena bytu přesáhla 11,8 milionu korun. Při takových částkách už i drobné nepřesnosti ve smlouvě nebo neohlídaná záloha znamenají statisíce korun.
Rezervace, smlouva o smlouvě budoucí a splátkový kalendář
Prodej obvykle začíná rezervační smlouvou. Developer stáhne byt z nabídky a vy zaplatíte rezervační poplatek. Před podpisem si ověřte, za jakých podmínek se poplatek vrací (například když vám banka neschválí hypotéku), zda se započítává do kupní ceny a jak dlouho rezervace platí. Pokud se stavba teprve staví, následuje smlouva o smlouvě budoucí kupní. V ní se developer zavazuje převést vám byt po kolaudaci a zápisu jednotky do katastru.
Smlouva o smlouvě budoucí je pro kupujícího nejdůležitějším dokumentem. Měla by obsahovat přesné vymezení jednotky (půdorys, výměry, podíl na společných částech), technický standard jako přílohu, nejzazší termín uzavření kupní smlouvy a smluvní pokutu za zpoždění. Dále v ní má být vaše právo odstoupit, pokud se termín výrazně překročí, a pravidla pro odchylky ve výměře. Pozorně čtěte i splátkový kalendář. Rozumné je, aby platby navazovaly na skutečný postup stavby (hrubá stavba, kolaudace, převod vlastnictví), a ne jen na kalendářní data. Doplatek by měl připadat až na okamžik převodu vlastnictví.
Zahraniční kupující, ať z EU, nebo mimo ni, mohou v Česku byt koupit stejně jako tuzemci. Pokud ale češtinu neovládáte, nechte si smlouvy přeložit a podepisujte jen text, kterému rozumíte. Rozhodující bývá česká verze smlouvy. Počítejte také s tím, že banky u nerezidentů hypotéky posuzují přísněji.
Jak chránit zálohy před dokončením stavby
Kdo platí zálohy na byt, který ještě nestojí, vlastně developera úvěruje. Česká právní úprava přitom developerovi obecně neukládá, aby zálohy zajistil. Ochranu si tedy musíte vyjednat ve smlouvě. V praxi se používají tyto nástroje:
- Úschova u advokáta, notáře nebo banky. Peníze se developerovi uvolní až po splnění sjednané podmínky, typicky po zápisu vlastnictví do katastru.
- Bankovní záruka za vrácení záloh. Když developer projekt nedokončí, banka vám zálohy vyplatí.
- Financující banka projektu. Pokud stavbu úvěruje banka, platíte zpravidla na kontrolovaný projektový účet a banka průběžně sleduje rozpočet i postup prací. Ověřte si, zda je pozemek zastaven ve prospěch banky a jak se zástava při převodu bytu vymaže.
- Prověrka developera. Zjistěte, kdo je skutečným vlastníkem projektové společnosti, jaké projekty už dokončil, zda má pravomocné povolení stavby a co o něm uvádí obchodní rejstřík a katastr.
Čím vyšší zálohy developer před dokončením požaduje, tím důležitější je jejich zajištění. Neochota developera přistoupit na úschovu nebo záruku vypovídá sama o sobě.
Klientské změny: kdy se vyplatí
Developeři běžně nabízejí klientské změny, například přesun příček, jiné rozvody elektřiny nebo jiné obklady a podlahy. Vyplatí se hlavně tam, kde by pozdější úprava znamenala bourání nebo zásah do instalací, tedy u dispozice, vývodů vody a elektřiny, přípravy pro klimatizaci, chytré domácnosti nebo stínění. Povrchové úpravy si často pořídíte levněji a v lepší kvalitě až po převzetí bytu u vlastního dodavatele.
Každou změnu si nechte písemně nacenit včetně poplatku za projekční práce a koordinaci a ověřte, zda neposune termín dokončení. Pozor také na odpočet nevyužitých prvků standardu, který bývá výrazně nižší, než kolik byste za ně utratili jinde. Ve smlouvě by mělo být uvedeno, kdo odpovídá za vady provedených změn.
Standard a nadstandard: skutečná cena
Cena za metr čtvereční v ceníku zdaleka není konečná. K porovnání nabídek si sestavte celkový rozpočet, který zahrne:
- parkovací stání a sklep, které se často prodávají zvlášť,
- nadstandardní vybavení a klientské změny,
- kuchyň, vestavěné skříně, osvětlení a stínění, protože standard je obvykle neobsahuje,
- náklady na hypotéku, úschovu, advokáta a poplatek za návrh na vklad do katastru, který činí 2 000 Kč,
- budoucí zálohy do fondu oprav a služby podle předběžného rozpočtu správce domu.
Pomůže i znalost DPH. Snížená sazba 12 % se uplatní u staveb pro sociální bydlení, mezi které patří byty do 120 m² podlahové plochy, jinak platí základní sazba 21 %. Od 1. července 2025 se u bytových domů posuzuje podíl menších bytů a plocha se počítá podle zvláštní vyhlášky, proto se na uplatněnou sazbu u konkrétního bytu vždy zeptejte developera. Vyplatí se také porovnávat, jak developer počítá plochu. Někdo ji uvádí včetně balkonů a teras, jiný jen vnitřní plochu.
Předání bytu a reklamace vad
K předání bytu si vezměte odborníka, ideálně stavebního technika, který umí změřit rovinnost podlah a stěn, zkontrolovat okna, dveře a těsnění, funkčnost rozvodů a vzhled povrchů. Každou vadu zapište do předávacího protokolu a zdokumentujte fotografiemi. Nepodepisujte prohlášení, že byt přebíráte „bez výhrad“, pokud vady vidíte. Drobné vady obvykle převzetí nebrání, ale v protokolu musí být termín jejich odstranění.
Kupujete-li byt od developera jako spotřebitel, platí od novely občanského zákoníku účinné od 6. ledna 2023 vyvratitelná domněnka: projeví-li se vada do dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci, má se za to, že byt byl vadný už v té chvíli. To vám usnadňuje důkazní situaci, vadu ale stále musíte prokázat. Skryté vady stavby lze podle zákona vytknout nejpozději do pěti let od nabytí, jinak se prodávající může dovolat opožděnosti. Developeři navíc často poskytují smluvní záruku na jednotlivé části stavby, jejíž rozsah a délku si ověřte ve smlouvě. Vady vytýkejte písemně a bez zbytečného odkladu, jakmile je zjistíte.
Novostavba, nebo starší byt v dobré lokalitě
Novostavba nabízí moderní dispozici, nízkou energetickou náročnost, výtah, parkování a zpočátku minimální náklady na opravy. Kvalitní starší byt, například v cihlovém domě v zavedené čtvrti, zase obvykle nabízí vyšší stropy, lepší občanskou vybavenost, hotové okolí a jistotu, že víte, co kupujete. Platí se v něm ale za opotřebení a často i za rekonstrukci.
Při srovnání nepočítejte jen kupní cenu. Přičtěte náklady na rekonstrukci a zvažte stav domu (střecha, stoupačky, fasáda), výši fondu oprav, hospodaření společenství vlastníků a plánované investice. U novostavby naopak zvažte riziko zpoždění, dobu, kdy budou vaše peníze vázané bez užitku, a skutečnost, že okolí může být ještě roky staveništěm.
Novostavba jako investice
Pokud byt kupujete k pronájmu nebo jde o vaši třetí či další obytnou nemovitost, počítejte s přísnějším financováním. Od 1. dubna 2026 ČNB bankám doporučuje u investičních hypoték limit LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše sedminásobek čistého ročního příjmu. Jde o doporučení, konkrétní podmínky si nastavuje každá banka. U hypoték na vlastní bydlení zůstává doporučené LTV 80 %, pro žadatele do 36 let 90 %. Vlastních zdrojů tedy budete potřebovat víc.
Myslete i na daně při budoucím prodeji. U nemovitostí nabytých od roku 2021 je příjem z prodeje osvobozen od daně z příjmů po deseti letech vlastnictví, nebo pokud jste v bytě bezprostředně před prodejem alespoň dva roky bydleli. Jinak se zisk daní sazbou 15 %, u vyšších příjmů 23 %. Výnos z pronájmu závisí na lokalitě, dispozici a poptávce. Malé byty jsou sice na metr dražší, ale obvykle se snadněji pronajímají.
Časté otázky
Kolik zaplatím za převod nového bytu do katastru? Správní poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí činí 2 000 Kč. K tomu je třeba připočíst odměnu advokáta za smlouvy a úschovu a případné náklady spojené s hypotékou.
Je bezpečné platit vysoké zálohy před dokončením stavby? Jen pokud jsou zajištěné, tedy složené v úschově, kryté bankovní zárukou nebo placené na kontrolovaný účet projektu financovaného bankou. Bez takového zajištění nesete riziko, že o peníze přijdete, pokud developer projekt nedokončí.
Co dělat, když developer nedodrží termín dokončení? Postupujte podle smlouvy o smlouvě budoucí. Ta by měla obsahovat smluvní pokutu za každý den prodlení a vaše právo odstoupit a získat zpět zálohy, pokud zpoždění překročí sjednanou mez. Proto je důležité vyjednat tato ustanovení ještě před podpisem.
Tento článek vysvětluje obecné principy. Smlouvy, zajištění záloh a daňové dopady vždy konzultujte s advokátem a daňovým poradcem podle své konkrétní situace. DALILE LIVING vám může pomoci s výběrem a prověrkou novostavby i s porovnáním se starším bytem včetně odhadu nákladů na rekonstrukci.
Zdroje
- ČTK / České noviny: Ve 2. čtvrtletí se v Praze prodalo více nových bytů, jejich ceny rostly
- Finanční správa: Informace GFŘ k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025
- ČÚZK: Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru
- Penize.cz: ČNB chce přísnější limity pro hypotéky na investiční nemovitosti
- ARROWS advokátní kancelář: Zákonná záruka na nemovitosti končí?
- Právní prostor: Koupě bytu od developera a potenciální rizika
- Zákony pro lidi: Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- Zákony pro lidi: Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
