Cizinci mohou v Česku kupovat byty, domy i pozemky bez zvláštního povolení. Vysvětlujeme, jaké doklady a prověrky vás čekají, jak funguje úschova a katastr a kde obchod nejčastěji vázne.
Ano, jako cizinec můžete v České republice koupit byt, dům i pozemek za stejných podmínek jako český občan, bez ohledu na to, zda pocházíte z Evropské unie, nebo odjinud. Zákonná omezení padla už v roce 2011. Kupní cena se běžně skládá do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy a vlastníkem se stáváte až zápisem do katastru nemovitostí. Nejvíc času obvykle zabere doložení původu peněz, překlady a ověřování dokumentů ze zahraničí.
Smí cizinec v Česku koupit byt nebo dům?
Dříve devizový zákon ve svém paragrafu 17 omezoval, jaké nemovitosti mohou cizinci nabývat. Po vstupu do Evropské unie se omezení postupně zužovala a novela účinná od 19. července 2011 je zrušila úplně, a to včetně zemědělských a lesních pozemků. Od té doby platí pro kupce z jakékoli země stejná pravidla jako pro Čechy. Nepotřebujete trvalý pobyt, vízum ani zvláštní povolení. Rozhodující je jiná otázka: zda dokážete bance, makléři a advokátovi řádně prokázat, kdo jste a odkud peníze pocházejí. Kupující z třetích zemí navíc musí počítat s tím, že se ověřuje i jejich případný výskyt na seznamech mezinárodních sankcí.
Fyzická osoba, nebo s.r.o.? Kdy dává smysl koupě přes českou firmu
Pro naprostou většinu kupců, kteří pořizují byt k vlastnímu bydlení nebo jednu investiční nemovitost, je nejjednodušší koupě na fyzickou osobu. Česká společnost s ručením omezeným může mít smysl, pokud plánujete větší portfolio, profesionální pronájem nebo chcete oddělit podnikatelský majetek od osobního. Počítejte ale s vedením účetnictví, daňovými přiznáními firmy, zápisem skutečného majitele do evidence skutečných majitelů a s tím, že banky i makléři budou prověřovat celou vlastnickou strukturu. Vliv má také zdanění: příjmy z pronájmu i budoucí prodej se u firmy a u fyzické osoby daní odlišně a hraje roli i smlouva o zamezení dvojímu zdanění s vaší domovskou zemí. Tuto volbu proto udělejte s daňovým poradcem ještě před podpisem rezervační smlouvy, protože pozdější převod na firmu znamená další převod se vším, co k němu patří.
Doklady, bankovní účet a prověrka původu peněz: na co se připravit předem
Realitní zprostředkovatel, advokát, notář i banka jsou povinnými osobami podle zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti. Musí vás identifikovat ještě před uzavřením obchodu a u převodu nemovitosti to platí prakticky vždy. U vyšších částek, rizikovějších zemí nebo politicky exponovaných osob navíc zkoumají původ prostředků. Nejde o projev nedůvěry vůči cizincům, ale o povinnost, kterou mají vůči všem klientům. Připravte si zejména:
- platný cestovní pas nebo občanský průkaz státu EU,
- doklad o adrese bydliště, případně o pobytu v ČR,
- výpisy z účtu, ze kterého budou peníze odcházet,
- doklady o původu peněz, například smlouvu o prodeji jiné nemovitosti, daňová přiznání, potvrzení o příjmech, dědické rozhodnutí nebo darovací smlouvu,
- u firmy výpis z obchodního rejstříku, doklady o vlastnické struktuře a údaje o skutečném majiteli.
Český bankovní účet není podmínkou, ale výrazně usnadňuje platby do úschovy, úhradu poplatků a pozdější správu nemovitosti. Otevření účtu pro nerezidenta může trvat déle, proto s ním začněte včas. Platba v hotovosti je prakticky vyloučena: zákon č. 254/2004 Sb. omezuje hotovostní platby na 270 000 Kč za den mezi stejnými osobami. Pokud kupujete na hypotéku, počítejte s tím, že banky nerezidentům půjčují podle individuálních pravidel a často přísněji. Česká národní banka navíc od 1. dubna 2026 doporučuje bankám omezit úvěr na pořízení investiční nemovitosti, zejména třetí a další obytné, na 70 % hodnoty zástavy a celkový dluh na sedminásobek čistého ročního příjmu. U vlastního bydlení zůstává doporučený limit 80 %, pro žadatele do 36 let 90 %. Jde o doporučení, banky se jím ale v praxi řídí.
Rezervační a kupní smlouva a úschova: jak se v ČR bezpečně platí kupní cena
Obvyklý postup má tři kroky. Nejprve podepíšete rezervační smlouvu s realitní kanceláří a složíte rezervační poplatek, čímž se nemovitost na dohodnutou dobu stáhne z nabídky. Následuje někdy smlouva o smlouvě budoucí, typicky pokud se čeká na vyřízení hypotéky nebo na výmaz zástavního práva prodávajícího. Nakonec se podepisuje kupní smlouva spolu se smlouvou o úschově. Kupní cenu nikdy neposílejte přímo prodávajícímu. Složíte ji do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy a schovatel ji vyplatí až ve chvíli, kdy jsou splněny přesně popsané podmínky, zpravidla když katastr zapíše vaše vlastnické právo a na listu vlastnictví nezůstaly žádné nežádoucí zápisy. Před podpisem si nechte nezávisle prověřit list vlastnictví, zástavy, exekuce, věcná břemena, nájemní vztahy a u bytů také hospodaření společenství vlastníků jednotek.
Katastr nemovitostí: jak dlouho trvá zápis a kdy jste skutečně vlastníkem
Vlastnické právo v Česku nepřechází podpisem smlouvy, ale vkladem do katastru nemovitostí. Účinky vkladu však nastávají zpětně ke dni podání návrhu. Za přijetí návrhu na vklad se platí správní poplatek 2 000 Kč, při elektronickém vyhotovení a podání přes Portál katastru 1 600 Kč. Poplatek se platí za každý návrh a v případě zamítnutí se nevrací. Katastrální úřad smí vklad povolit nejdříve po uplynutí 20denní ochranné lhůty od odeslání informace dosavadnímu vlastníkovi. Tato lhůta chrání před podvodnými převody a nelze ji zkrátit. V praxi tak celý zápis trvá zpravidla několik týdnů, déle pak tehdy, když úřad najde v návrhu nebo smlouvě vady a řízení přeruší. Daň z nabytí nemovitých věcí se od prosince 2019 neplatí, takže kupujícímu po zápisu žádná převodní daň nevzniká.
Překlady, plná moc a koupě na dálku: když nemůžete být v Praze osobně
Celou koupi lze zvládnout i bez osobní přítomnosti. Nejčastěji udělíte plnou moc advokátovi nebo důvěryhodné osobě, podpis na ní však musí být úředně ověřen. Pokud plnou moc podepisujete v zahraničí, musí být ověření obvykle opatřeno apostilou nebo superlegalizací podle toho, z jaké země dokument pochází, a cizojazyčné listiny vyžadují úřední překlad do češtiny od soudního tlumočníka. Totéž platí pro oddací list, pokud nemovitost nabýváte s manželem či manželkou a řeší se režim společného jmění. Pokud smlouvu podepisujete osobně a česky nemluvíte, je vhodné mít u podpisu tlumočníka, abyste přesně rozuměli tomu, co podepisujete. Dvojjazyčná smlouva je užitečná, ale musí v ní být jasně uvedeno, která jazyková verze má přednost, a katastru se předkládá česká verze. Pokud se nemůžete dostavit na schůzku, je za určitých podmínek možná i identifikace prostřednictvím jiné povinné osoby, například notáře. Možnosti si předem ujasněte s realitní kanceláří nebo advokátem.
Náklady navíc a nejčastější chyby zahraničních kupců
K ceně nemovitosti připočtěte správní poplatek za vklad, odměnu advokáta za smlouvy a úschovu, poplatky za notářské nebo bankovní služby, úřední překlady a ověření, případně znalecký odhad pro banku a náklady na zřízení hypotéky. Provizi realitní kanceláře v Česku obvykle hradí prodávající, vždy si to však ověřte ve smlouvě. Po koupi musíte podat přiznání k dani z nemovitých věcí, a to nejpozději do 31. ledna roku následujícího po roce, v němž nastaly účinky vkladu. Nejčastější chyby, kvůli kterým se obchod zadrhne:
- podpis rezervační smlouvy dřív, než máte připravené doklady o původu peněz a vyřešený způsob financování,
- platba kupní ceny mimo úschovu nebo na základě nedostatečně formulovaných podmínek výplaty,
- plná moc bez apostily nebo bez úředního překladu, kterou katastr či banka odmítnou,
- podcenění kurzového rizika při převodu peněz z cizí měny,
- spoléhání na advokáta prodávajícího místo vlastního právního zástupce,
- nezohlednění daňových dopadů v domovské zemi.
Pravidla shrnutá v tomto článku odpovídají stavu k říjnu 2026. Konkrétní obchod, volbu mezi koupí na fyzickou osobu a na firmu i daňové dopady ve vaší zemi si proto vždy ověřte u advokáta a daňového poradce.
Časté otázky
Potřebuji k nákupu nemovitosti v Česku trvalý pobyt nebo vízum? Ne. Nemovitost můžete koupit bez ohledu na státní občanství a typ pobytu. Vlastnictví nemovitosti vám ovšem samo o sobě žádné právo pobytu nezakládá, to se řídí samostatnými pravidly.
Dostane cizinec v Česku hypotéku? Ano, ale podmínky jsou individuální a závisí na bance, zemi vašich příjmů a pobytovém statusu. Počítejte s vyšším vlastním podílem a důkladnějším doložením příjmů, u investičních nemovitostí platí od dubna 2026 doporučený limit úvěru 70 % hodnoty.
Jak dlouho trvá celá koupě od rezervace po zápis do katastru? Při koupi za vlastní prostředky a s připravenými doklady obvykle kolem dvou až tří měsíců. Samotný vklad do katastru trvá minimálně dvacet dní ochranné lhůty, zdržení nejčastěji způsobuje vyřízení hypotéky, ověřování zahraničních listin a prověrka původu peněz.
DALILE LIVING vám může pomoci s vyhledáním vhodné nemovitosti v celé České republice a ve spolupráci s právními a daňovými odborníky provést celou koupi včetně úschovy a zápisu do katastru, i když nebudete přítomni osobně.
Zdroje
- ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky. Kapitálové rezervy se nemění (ČNB)
- Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí (Finanční správa)
- Nabývání nemovitostí cizinci v České republice – vývoj právní úpravy (epravo.cz)
- Cizinci a nákup českých nemovitostí: omezení padla (Patria.cz)
- Vklad do katastru nemovitostí 2026: postup, lhůty a poplatky
- Identifikace a kontrola klienta podle AML (Realitní advokáti)
- Platby v hotovosti (Česká spořitelna)
