Nový byt na sebe nečeká a starý se neprodá přes noc. Jak v roce 2026 financovat a právně ošetřit období mezi koupí a prodejem, aby vás nepřipravilo o peníze ani o klid?
Koupi bytu před prodejem stávajícího lze v roce 2026 financovat čtyřmi hlavními způsoby: překlenovacím úvěrem, hypotékou zajištěnou i vaším dosavadním bytem, odloženou splatností kupní ceny nebo souběžným podpisem obou obchodů přes úschovu. Nejbezpečnější bývá kombinace dobře nastaveného financování se smluvně provázaným prodejem. Nejdražší chybou je koupit bez záložního plánu pro případ, že se starý byt neprodá.
Proč je souběh prodeje a koupě nejčastějším zdrojem stresu i ztrát
Kdo mění bydlení, řeší dvě transakce, které na sobě závisejí, ale každá má vlastní tempo. Ideální nový byt se objeví dřív, než najdete kupce na ten současný. Prodávající nechce čekat, banka chce mít jasno o vašich příjmech a zástavách a katastr má zákonné lhůty, které neurychlíte. Pod časovým tlakem pak lidé prodávají pod cenou, přijímají nevýhodné podmínky úvěru nebo platí měsíce dvojí náklady. Přechodné období se přitom dá naplánovat stejně pečlivě jako samotnou koupi.
Překlenovací úvěr a hypotéka se zajištěním stávající nemovitostí
Překlenovací financování je krátkodobý úvěr na dobu mezi koupí nového a prodejem původního bydlení. Banka vám uvolní peníze na novou nemovitost hned a na prodej té staré vám dá lhůtu, typicky kolem dvou let. Například Česká spořitelna u tohoto produktu uvádí lhůtu dvou let a v reprezentativním příkladu sazbu 6,09 % ročně fixovanou na dva roky s RPSN 6,46 %. Po prodeji z výtěžku splatíte překlenovací část a zbytek se převede do běžné hypotéky. Podmínky se mezi bankami liší, proto se vyplatí porovnat aktuální nabídky více z nich.
Druhou cestou je klasická hypotéka, u které banka do zástavy přijme novou i dosavadní nemovitost. Vyšší hodnota zajištění snižuje podíl úvěru na hodnotě zástav, takže potřebujete méně vlastních peněz v hotovosti. Po prodeji starého bytu mimořádnou splátkou snížíte dluh a banka původní byt ze zástavy uvolní. Podmínky tohoto uvolnění si nechte popsat ve smlouvě předem, jinak se může stát, že banka vyvázání odmítne a kupci budete muset vysvětlovat, proč byt není volný.
Jak banky posuzují příjmy a LTV při dvou nemovitostech současně
Pro hypotéky na vlastní bydlení zůstává podle doporučení ČNB horní hranice LTV, tedy poměru úvěru k hodnotě zástavy, 80 %, pro žadatele mladší 36 let 90 %. Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje u investičních hypoték přísnější limity: LTV nejvýše 70 % a celkové zadlužení nejvýše sedminásobek čistého ročního příjmu. Za investiční se považuje úvěr na třetí a další obytnou nemovitost nebo na byt určený k pronájmu.
Pro toho, kdo mění bydlení, je podstatné, jak banka spočítá vlastněné nemovitosti. Pokud doložíte, že dosavadní byt skutečně prodáváte, banka ho nemusí započítat. Komerční banka ve své metodice platné k 25. 8. 2026 vyžaduje doložit prodej uzavřenou rezervační smlouvou, kupní smlouvou nebo smlouvou o smlouvě budoucí kupní ještě před schválením úvěru; pouhý příslib prodeje v podmínkách úvěrové smlouvy nestačí. Počítejte také s tím, že banka bude posuzovat, zda příjmy po dobu souběhu unesou splátky obou úvěrů najednou.
Odložená splatnost kupní ceny a podmíněná kupní smlouva
Pokud jste silnou stranou vyjednávání, můžete s prodávajícím dohodnout, že část kupní ceny uhradíte později, například do určitého počtu měsíců nebo po prodeji vašeho bytu. Prodávající takové riziko obvykle přijme jen se zajištěním, typicky zástavním právem k prodávané nemovitosti nebo výhradou vlastnického práva. Druhou možností je kupní smlouva s odkládací podmínkou: smlouva se stane účinnou, až když nastane sjednaná skutečnost, třeba schválení úvěru nebo prodej vašeho bytu. Obě řešení vyžadují přesné formulace lhůt, toho, co se stane při nesplnění podmínky, a jak se vrací záloha.
Stejný den podpisu: jak synchronizovat oba obchody přes úschovu
Nejelegantnější scénář je podepsat prodej starého a koupi nového bytu ve stejný den, nebo alespoň v těsném sledu, s kupními cenami složenými v advokátní, notářské nebo bankovní úschově. Peníze od vašeho kupce pak mohou podle podmínek úschovy putovat přímo prodávajícímu nového bytu. Vlastnické právo přechází až vkladem do katastru, přičemž účinky vkladu nastávají zpětně ke dni podání návrhu. Katastrální úřad nesmí vklad provést dříve než po uplynutí dvacetidenní ochranné lhůty a na rozhodnutí má zpravidla 30 dnů. Správní poplatek činí 2 000 Kč za každý návrh na vklad, při vyhotovení návrhu v Portálu katastru a elektronickém podání je o 20 % nižší. Výplatní podmínky obou úschov musí na sebe navazovat, jinak se celý řetězec zasekne na slabším článku.
Kolik stojí přechodné období: úroky, poplatky, dvojí bydlení
Úvěry letos zdražují. Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu dosáhla v září 2026 hodnoty 5,51 % a od březnového minima trvá růst. Překlenovací financování může mít jiné podmínky než běžná hypotéka, proto si sazbu i poplatky nechte rozepsat. Do rozpočtu přechodného období zahrňte:
- úroky z nového úvěru a souběžně splátky původní hypotéky,
- odhady obou nemovitostí a poplatky za zápis i výmaz zástavních práv,
- poplatky za úschovu a právní služby u obou obchodů,
- energie, fond oprav, pojištění a daň z nemovitých věcí za dva byty,
- případné úpravy prodávaného bytu, aby se prodal rychleji a za tržní cenu.
Při plánování počítejte s rezervou na delší prodej. Každý měsíc navíc znamená další úroky a další náklady na provoz prázdného bytu.
Čemu se vyhnout a kdo má celý proces řídit
Největším rizikem je byt, který se ve lhůtě dané bankou neprodá, protože pak budete prodávat pod tlakem. Nastavte proto od začátku realistickou cenu a hranici, kdy ji upravíte. Druhým rizikem jsou chyby v návrhu na vklad, které řízení v katastru prodlouží, a s ním i čerpání úvěru. Třetím rizikem jsou sankce za předčasné splacení původní hypotéky. U smluv uzavřených nebo s fixací sjednanou od 1. září 2024 je splacení při prodeji nemovitosti bez poplatku, pokud od uzavření smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců. V ostatních případech smí banka požadovat nejvýše 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající fixace, celkem nejvýše 1 %. U starších smluv platí původní pravidla, proto si zkontrolujte datum smlouvy i poslední fixace. Nezapomeňte ani na daň z příjmů z prodeje: zda je prodej osvobozen, závisí mimo jiné na tom, jak dlouho jste byt vlastnili a zda v něm bydlíte.
Doporučené pořadí kroků vypadá takto:
- nechte si ocenit stávající byt a ověřte u banky nebo hypotečního poradce, kolik si můžete půjčit v každém scénáři,
- zvolte financování a předem si sjednejte podmínky uvolnění zástavy,
- připravte prodej, tedy dokumenty, prezentaci a cenovou strategii, ještě před podpisem rezervace nového bytu,
- u nového bytu vyjednejte lhůty odpovídající vaší situaci, případně odklad části ceny nebo odkládací podmínku,
- oba obchody propojte přes úschovy s navazujícími výplatními podmínkami,
- po prodeji splaťte překlenovací úvěr nebo mimořádnou splátkou snižte hypotéku.
Pokud oba obchody koordinuje jeden člověk, vidí celý řetězec: ví, kdy bude hotový kupec, kdy banka schválí úvěr a jaké lhůty lze slíbit prodávajícímu. Nejvíc to pomůže tam, kde je časový prostor těsný, kde jde o dražší nemovitosti s menším okruhem kupců nebo když část nabídky probíhá neveřejně. Důležité je, aby byla předem jasně sjednána odměna a role makléře na obou stranách, aby nevznikl střet zájmů.
Časté otázky
Mohu dostat hypotéku na nový byt, když ještě splácím starý? Ano, banka ale bude posuzovat, zda vaše příjmy unesou oba úvěry současně, a u starého bytu bude chtít vědět, zda a kdy ho prodáte. Doložený prodej vám může pomoci, aby nový úvěr nebyl posuzován jako investiční.
Kolik času na prodej starého bytu mi banka dá? U překlenovacího financování je běžná lhůta kolem dvou let, přesné podmínky se ale liší podle banky a produktu. Při zástavě obou nemovitostí lhůtu určuje smlouva o úvěru a podmínky uvolnění zástavy.
Je bezpečné podepsat obě kupní smlouvy ve stejný den? Ano, pokud jsou kupní ceny v úschově a výplatní podmínky obou úschov na sebe navazují. Vlastnické právo přechází až zápisem do katastru, proto musí být smlouvy i úschovy připraveny tak, aby počítaly s délkou katastrálního řízení. Konkrétní smluvní řešení si vždy nechte zkontrolovat advokátem a daňové dopady prodeje daňovým poradcem.
DALILE LIVING může pomoci s přípravou a prodejem vašeho stávajícího bytu i s hledáním nového bydlení, včetně nabídek mimo veřejný trh, a s koordinací obou obchodů. Financování a právní stránku přitom řešíme ve spolupráci s ověřenými odborníky.
Zdroje
- ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky (tisková zpráva ČNB)
- Komerční banka – Metodika hypotečních úvěrů, produktová část (platná k 25. 8. 2026)
- Česká spořitelna – Co dělat, když se chci přestěhovat a peníze dostanu až po prodeji
- Hypoindex.cz – vývoj Swiss Life Hypoindexu
- Peníze.cz – Předčasné splacení hypotéky se prodraží, zpřísnění od září
- Měšec.cz – Při koupi na pronájem a od třetí nemovitosti jde o investiční hypotéku
- Vklad do katastru nemovitostí 2026: postup, lhůty a poplatky
