Společný byt bývá při rozchodu předmětem sporů. Shrnujeme, kdy partnera vyplatit a kdy prodat třetí osobě, co s hypotékou, jak pomůže nezávislý odhad a na jaké lhůty a daně nezapomenout.
Prodej bytu při rozvodu proběhne nejhladčeji tehdy, když se oba manželé předem shodnou na hodnotě bytu podle nezávislého odhadu, na naložení s hypotékou a na rozdělení výtěžku a vše zapíšou do dohody o vypořádání společného jmění. Vyplacení partnera dává smysl, pokud si jeden z vás může byt dovolit sám a banka mu úvěr převede. V ostatních případech bývá čistším řešením prodej třetí osobě a rozdělení peněz.
Byt ve společném jmění: kdo smí prodávat a kdo musí podepsat
Byt koupený za trvání manželství zpravidla patří do společného jmění manželů, i když je v katastru zapsán jen jeden z vás. Prodej nemovitosti není běžnou záležitostí, takže podle § 714 občanského zákoníku musí manželé jednat společně, nebo jeden z nich se souhlasem druhého. Pokud jeden prodá bez potřebného souhlasu, druhý se může dovolat neplatnosti smlouvy. Smlouva je do té doby platná, dokud se toho druhý manžel nedovolá. Kupující i jeho banka proto v praxi chtějí podpisy obou.
Společné jmění zaniká právní mocí rozsudku o rozvodu. Od té chvíle běží tříletá lhůta k vypořádání. Byt můžete prodat ještě za trvání manželství, kdy smlouvu podepisujete oba jako manželé, nebo až po rozvodu, kdy ji podepisujete jako bývalí manželé. Načasování má dopad na smlouvy, daně i hypotéku, proto si ho promyslete hned na začátku.
Vyplacení partnera, nebo prodej třetí osobě
Ukažme si to na modelovém příkladu. Byt má podle odhadu tržní hodnotu 12 milionů Kč a zbývá doplatit hypotéku ve výši 5 milionů Kč. Čistá hodnota, kterou si dělíte, je tedy 7 milionů Kč.
- Vyplacení partnera: kdo si byt ponechá, vyplatí druhého zhruba 3,5 milionu Kč a zároveň převezme celý zbývající úvěr ve výši 5 milionů Kč. Celkově tedy potřebuje financovat přibližně 8,5 milionu Kč ze svých peněz nebo nového úvěru a banka musí uznat, že jeho příjem stačí.
- Prodej třetí osobě: z kupní ceny se nejprve splatí 5 milionů Kč bance, odečtou se náklady prodeje (zprostředkování, advokátní úschova, případný poplatek bance za předčasné splacení) a zbytek se rozdělí podle dohody. Pokud by náklady činily například 400 tisíc Kč, připadne každému zhruba 3,3 milionu Kč.
Vyplacení ušetří náklady prodeje a jeden z partnerů zůstává doma, což mívá význam hlavně kvůli dětem. Celé riziko nemovitosti i dluhu ale nese jen jeden a v praxi bývá nejčastější překážkou bonita. Prodej třetí osobě je finančně přehlednější: oba odcházejí s penězi a bez společného dluhu. Rozhodující otázka tedy není, co je výhodnější na papíře, ale zda si jeden z vás byt opravdu udrží bez rizika.
Nezávislý odhad ceny jako základ dohody
Spor o cenu se v rozvodových situacích objevuje velmi často. Kdo chce zůstat, má sklon cenu podhodnocovat, kdo odchází, ji naopak nadsazuje. Nejjednodušší cestou z této pasti je odhad, který nepochází od ani jedné strany. Pomůže kombinace tržního odhadu od makléře, který zná aktuální poptávku v dané lokalitě a segmentu, a případně posudku soudního znalce, pokud hrozí soud nebo je třeba hodnotu doložit úřadům.
Vhodné je předem písemně dohodnout, že odhad bude pro obě strany závazným výchozím bodem. Můžete si také dohodnout cenové rozpětí a minimální cenu, pod kterou byt neprodáte, případně postup, kdy se cena po určité době bez zájmu kupujících sníží. U bankovního odhadu pro novou hypotéku počítejte s tím, že může vyjít jinak než tržní cena, protože slouží k jinému účelu.
Co s hypotékou
Hypotéka je smlouva s bankou, nikoli mezi manželi. Rozvod na ní nic nemění: oba zůstáváte spoludlužníky, dokud vás banka z úvěru nepropustí. Na výběr jsou v zásadě tři cesty.
- Splacení z kupní ceny: kupující, často s vlastní hypotékou, pošle část ceny přímo vaší bance a ta vydá potvrzení o výmazu zástavního práva. Jde o běžný a bezpečný postup přes advokátní nebo bankovní úschovu.
- Převzetí úvěru jedním z partnerů: banka posoudí, zda zvládne splácet sám. Bez jejího písemného souhlasu zůstává druhý dlužníkem, i když se byt přepíše.
- Refinancování: ten, kdo byt ponechává, si sjedná nový úvěr, kterým splatí původní hypotéku i vypořádací podíl.
Pozor na poplatek za předčasné splacení. Pravidla se změnila 1. září 2024: pokud prodáváte nemovitost, kterou úvěr zajišťuje, a od uzavření smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců, banka za předčasné splacení poplatek neúčtuje. V ostatních případech může požadovat nejvýše 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, celkem maximálně 1 % splácené částky. U starších smluv se nová pravidla uplatní až od obnovení fixace, proto si podmínky ověřte přímo ve své smlouvě. Pokud se blíží konec fixace, kdy lze splatit bez poplatku, může stát za to termín prodeje upravit.
Dohoda o vypořádání SJM a co když nevznikne
Dohoda o vypořádání, která se týká nemovitosti, musí být písemná s úředně ověřenými podpisy a ve vztahu k nemovitosti nabývá účinnosti až vkladem do katastru. Od 1. ledna 2026 platí rozvodová novela, která zavedla takzvaný smluvený rozvod. Podmínkou zůstává písemná dohoda o majetku, bydlení a případném výživném s ověřenými podpisy, ale odpadlo šestiměsíční odloučení. Pro manžele, kteří se umí dohodnout, je to výrazné zrychlení.
Pokud byt prodáváte, dohoda by měla výslovně popsat, kdo prodej organizuje, jaká je minimální cena, kdo hradí náklady, jak se splatí hypotéka a v jakém poměru se rozdělí výtěžek z úschovy. Kupní smlouvu pak podepisujete oba. Návrh na vklad stojí 2 000 Kč a při elektronickém podání přes Portál katastru 1 600 Kč. Katastr rozhoduje nejdříve po uplynutí 20denní ochranné lhůty, která běží od odeslání vyrozumění účastníkům řízení.
Pokud dohoda nevznikne, může kterýkoli z manželů podat návrh na soudní vypořádání. Řízení bývá zdlouhavé a drahé, vyžaduje znalecké posudky a advokáty na obou stranách. Výsledek je navíc nejistý a byt mezitím často stojí, chátrá nebo v něm jeden z vás bydlí a druhý splácí. Pokud do tří let od rozvodu nedojde k vypořádání dohodou ani k podání návrhu, uplatní se zákonná domněnka podle § 741 občanského zákoníku. Byt pak bývalí manželé vlastní v podílovém spoluvlastnictví napůl a další spor se vede už o zrušení spoluvlastnictví.
Čas, náklady a nervy spojené se soudem obvykle převáží rozdíl, o který se strany přou. Mediace, společně zadaný odhad a nezávislý prostředník při prodeji bývají levnější cestou.
Daň z prodeje a ochranná doba po rozvodu
Příjem z prodeje bytu je osvobozen od daně z příjmů, pokud splníte časový test nebo test bydlení. U nemovitostí nabytých do konce roku 2020 je časový test pět let, u nabytých od roku 2021 deset let. Test bydlení vyžaduje alespoň dva roky bydlení bezprostředně před prodejem. Další možností je osvobození při použití peněz na vlastní bytovou potřebu. Pro rozvádějící se manžele je důležité, že vypořádání společného jmění nezakládá nové nabytí. Časový test se tedy nepřerušuje a běží od původní koupě do SJM. Jinak je tomu u darování, kde test začíná znovu. Pokud vám prodejem plyne osvobozený příjem nad 5 milionů Kč, musíte ho oznámit finančnímu úřadu, a to nejpozději do termínu pro podání daňového přiznání.
Hlídejte také test bydlení. Kdo se z bytu odstěhoval dlouho před prodejem, podmínku dvou let bezprostředně před prodejem nesplní. Pokud zároveň nesplňuje časový test, může mu vzniknout daňová povinnost. Před podpisem dohody si proto nechte spočítat daňové dopady pro každého zvlášť.
Prohlídky a příprava bytu, když v něm jeden z partnerů bydlí
Byt, ve kterém dál bydlí jeden z partnerů, se prodává obtížněji. Osobní věci, napětí a nepřipravené prohlídky snižují dojem i cenu. Osvědčuje se dohodnout pravidla písemně:
- pevné časy prohlídek a jejich předem oznámený harmonogram,
- kdo hradí drobné opravy, úklid a případnou úpravu bytu před prodejem a jak se náklady odečtou z výtěžku,
- prohlídky vede makléř, aby se partneři nemuseli při nich potkávat,
- termín vystěhování navázaný na předání bytu kupujícímu a uvolnění peněz z úschovy.
Nezávislý makléř v takové situaci funguje i jako prostředník. Komunikuje s oběma stranami stejně, předává nabídky otevřeně a pomáhá udržet věcnou debatu o ceně.
Časté otázky
Může jeden z manželů prodat byt ze SJM bez souhlasu druhého? Neměl by. Prodej nemovitosti vyžaduje souhlas obou a opomenutý manžel se může dovolat neplatnosti smlouvy. Kupující a banky proto podpisy obou manželů vyžadují.
Musíme byt prodat ještě před rozvodem? Nemusíte. Na vypořádání máte tři roky od právní moci rozsudku. Pro smluvený rozvod však potřebujete písemnou dohodu o majetku a bydlení už při podání návrhu, takže způsob naložení s bytem je dobré vyřešit předem.
Zaplatíme daň, když byt prodáme po rozvodu? Záleží na časovém testu nebo testu bydlení. Vypořádání SJM časový test nepřerušuje, rozhoduje datum původní koupě. Všechny informace v článku mají obecný charakter, konkrétní postup si proto ověřte u advokáta a daňového poradce.
Pokud řešíte prodej společného bytu, DALILE LIVING vám může zajistit nezávislý tržní odhad ceny a prodej vést jako neutrální prostředník. Postará se také o koordinaci s bankou, advokátní úschovou a katastrem.
Zdroje
- Peníze.cz – Předčasné splacení hypotéky má nová pravidla. Poplatek i bezplatné výjimky
- Daňovky.cz – Časový test pro osvobození při vypořádání společného jmění manželů
- Finanční správa – Zdaňování příjmů z prodeje bytů a nemovitostí
- Hypoindex.cz – Rozvod a nemovitost: vypořádání SJM
- Občanský zákoník – § 714
- Ministerstvo spravedlnosti ČR – Rozvodová novela
- Peterka & Partners – Rozvodová novela 2026: Změny v rozvodu manželství
- Realitní advokáti – Poplatek za vklad do katastru: listinně vs. elektronicky
