Mezi cenou v inzerátu a tou, za kterou se byt opravdu prodá, bývá letos znatelný rozdíl. Kdy máte jako kupující prostor na slevu, které argumenty fungují a kterými chybami si vyjednávání zkazíte.
Cenu bytu vyjednáte nejlépe věcnými argumenty podloženými daty: porovnáním se skutečně realizovanými prodeji, technickým stavem, energetickou náročností a odhadem nákladů na rekonstrukci. Prostor na slevu je v roce 2026 největší u bytů, které jsou dlouho v inzerci, už jednou zlevnily nebo mají vady. Kromě ceny se vyplatí vyjednávat i o termínu předání, vybavení a způsobu platby.
Jaký je v roce 2026 obvyklý rozdíl mezi inzertní a prodejní cenou
Jednotné číslo neexistuje, protože každý zdroj měří něco jiného. Analýza dat z katastru, kterou v květnu 2026 publikoval server Peníze.cz, uvádí, že v 1. čtvrtletí 2026 činil rozdíl mezi první nabídkovou cenou bytu a cenou, za kterou se skutečně prodal, přes 11 procent. Oproti poslední ceně v inzerátu bývá rozdíl menší, protože část slevy proběhne už zlevněním inzerátu.
Pro představu o dynamice trhu: podle statistik Nemovitomatu za září 2026 zlevnilo v Praze 16,7 % inzerátů na prodej bytů, průměrná sleva u zlevněných nabídek činila 6,5 % a medián délky inzerce byl 79 dní. Nejčastěji zlevňovaly větší byty, zejména dispozice 4+1, 3+1 a 3+kk. Trh se přitom meziročně výrazně zrychlil a podle Realiťáka roku se byty v Praze v červenci 2026 nabízely v průměru 45 dní. Kvalitní a rozumně naceněné byty tak stále odcházejí rychle a se slevou u nich nepočítejte.
Do vyjednávání vstupuje i financování. Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu vzrostla od březnového minima 4,89 % na 5,79 % v říjnu 2026 a Česká národní banka v září ponechala dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %. Dražší úvěry zužují okruh kupujících s hypotékou, což může posílit pozici hotovostních kupců a těch s již schváleným financováním.
Kdy má kupující silnou pozici
Vaše vyjednávací síla roste s tím, co víte o bytu a o prodávajícím. Sledujte zejména tyto signály:
- Doba na trhu: byt, který je inzerován výrazně déle než obvyklý medián v dané lokalitě, je zpravidla předražený a prodávající už to tuší. Starší studie Valuo ukázala, že nemovitosti inzerované déle než půl roku se prodávaly v průměru zhruba o 3 % levněji.
- Historie ceny: opakované zlevnění nebo stažení a nové vložení inzerátu prozrazuje, že první cena neobstála.
- Motivace prodávajícího: stěhování do zahraničí, dědictví, rozvod, souběžná koupě jiné nemovitosti nebo nutnost splatit úvěr. Zeptejte se zdvořile, proč byt prodává a do kdy potřebuje mít obchod uzavřený.
- Vady a rizika: zatékání, vlhkost, staré rozvody, chybějící kolaudace úprav, nevyjasněné vztahy v SVJ nebo plánované opravy domu, na které se bude skládat fond oprav.
- Nabídka v okolí: když roste počet podobných bytů v nabídce, máte více alternativ a prodávající to ví.
Argumenty, které fungují
Prodávajícího nepřesvědčíte tím, že byt je podle vás drahý. Přesvědčí ho čísla, která nemůže snadno zpochybnit. Základem je srovnání s realizovanými cenami podobných bytů, nikoli s jinými inzeráty. Kupní ceny z katastru, odhad banky nebo znalecký posudek mají větší váhu než dojem z realitních portálů.
Silným argumentem je technický stav. Před nabídkou si objednejte prohlídku se stavebním technikem a nechte si vyčíslit, co bude nutné opravit: elektroinstalaci, stoupačky, okna, podlahy, koupelnu. Rozpočet od řemeslníka nebo rekonstrukční firmy položený na stůl funguje lépe než obecná poznámka, že byt potřebuje opravu.
Dalším podkladem je průkaz energetické náročnosti budovy. Podle zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, má prodávající povinnost jej předat kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy a energetická třída se uvádí i v inzerci. U bytů se zpravidla používá průkaz celého domu, který zajišťuje SVJ. Horší energetická třída znamená vyšší provozní náklady a pravděpodobně i budoucí investice do zateplení či výměny zdroje tepla, což je legitimní důvod k nižší ceně.
Argumentujte také náklady, které s bytem ponesete: výší příspěvku do fondu oprav, plánovanými investicemi domu (požádejte o zápisy ze shromáždění SVJ) nebo nutností dokoupit vybavení.
Co je víc než cena
Někdy prodávající na ceně neustoupí, ale ochotně vyjde vstříc jinde. Ústupky v podmínkách mají pro vás reálnou finanční hodnotu:
- Termín předání: rychlé předání pomůže prodávajícímu, který potřebuje peníze, odložené zase tomu, kdo hledá nové bydlení. Nabídněte termín, který mu vyhovuje, výměnou za slevu.
- Vybavení: kuchyňská linka, vestavěné skříně, spotřebiče nebo nábytek na míru mohou ušetřit statisíce. Vše sepište jako přílohu smlouvy.
- Úschova kupní ceny: advokátní, notářská nebo bankovní úschova chrání obě strany a jasně stanoví, kdy se peníze uvolní. Domluvte si podmínky výplaty a kdo nese poplatek.
- Platební kalendář: výše a splatnost rezervační zálohy či zálohy na kupní cenu, případně rozložení plateb u bytu ve výstavbě.
- Odpovědnost za vady a sankce: výslovná prohlášení prodávajícího o stavu bytu a dluzích vůči SVJ a smluvní pokuty za pozdní vyklizení.
Chyby, které vyjednávání zabijí
Nejčastější chybou je přehnaně nízká první nabídka bez zdůvodnění. Prodávajícího urazí a často ukončí komunikaci dřív, než začala. Podobně škodí kritika bytu přímo při prohlídce před majitelem, který v něm léta žil.
- Podpis rezervační smlouvy bez právní kontroly: rezervační poplatek bývá při odstoupení nevratný a smlouva vás může vázat déle, než čekáte. Znění smlouvy proto nechte posoudit advokátem.
- Nabídka bez ověřeného financování: bez předběžného schválení hypotéky vaše nabídka ztrácí váhu, zvlášť když sazby rostou.
- Přílišné nadšení: prodávající i makléř snadno poznají, že jste se do bytu zamilovali.
- Ultimáta a vyjednávání přes třetí strany bez jasného mandátu.
- Zdržování: pokud slíbíte odpověď do pátku, dodržte to. Spolehlivost je sama o sobě argumentem.
Zahraniční kupující by měli vědět, že v Česku je běžné vyjednávat o ceně, ale tónem věcným a zdvořilým. Obvyklý postup je rezervační smlouva, poté kupní smlouva s úschovou a návrh na vklad do katastru nemovitostí. Smlouvy jsou zpravidla v češtině, proto si zajistěte překlad a vlastního advokáta.
Prémiový segment a off-market: jiná pravidla hry
U prémiových bytů a nemovitostí nabízených mimo veřejnou inzerci se vyjednává jinak. Srovnatelných prodejů je málo, cena se opírá o jedinečnost lokality, výhledu či architektury a prodávající obvykle nemá časový tlak. Procentní slevy z běžného trhu zde nelze automaticky přenášet.
Rozhoduje důvěryhodnost kupujícího. Doložení financování, rychlé a diskrétní jednání a čistá struktura obchodu mají často větší váhu než částka o několik procent vyšší. Nabídku podávejte písemně, s jasnými podmínkami a lhůtou platnosti. U off-market nabídek počítejte s dohodou o mlčenlivosti a s tím, že na rozmýšlení bývá méně času.
Kdy se vyplatí vlastní makléř na straně kupujícího
Makléř najatý prodávajícím hájí především zájmy prodávajícího. Zástupce kupujícího pracuje pro vás: vyhledá i neinzerované nabídky, vyhodnotí tržní cenu podle realizovaných prodejů, zajistí technickou a právní prověrku a vede jednání tak, abyste nemuseli odkrývat své karty.
Vyplatí se zejména u dražších nemovitostí, kde i malé procento slevy převýší odměnu, při koupi na dálku či ze zahraničí, v off-market segmentu a tehdy, když nemáte čas ani zkušenosti s místním trhem. Před podpisem smlouvy si ujasněte rozsah služeb, výši a splatnost odměny a to, zda makléř zároveň nezastupuje i prodávajícího.
Časté otázky
O kolik procent je reálné cenu bytu snížit? Neexistuje pevné pravidlo. Podle dat z katastru činil v 1. čtvrtletí 2026 rozdíl mezi první nabídkovou a prodejní cenou v průměru přes 11 %, část slevy se však odehrává už zlevněním inzerátu. U žádaných a správně naceněných bytů bývá prostor minimální.
Kdy je vhodné začít vyjednávat o ceně? Až po prohlídce, prověření technického stavu a dokumentů a s ověřeným financováním. Vyjednávat byste měli před podpisem rezervační smlouvy, později už vaše pozice slábne.
Musí mi prodávající ukázat průkaz energetické náročnosti? Ano, podle zákona o hospodaření energií má prodávající povinnost průkaz předat nejpozději při podpisu kupní smlouvy, zákon však stanoví i výjimky. Konkrétní právní a daňové otázky vždy ověřte u advokáta nebo daňového poradce.
Pokud hledáte byt, nebo chcete mít při vyjednávání někoho na své straně, může vám DALILE LIVING pomoci s ověřením tržní ceny, prověrkou nemovitosti, přístupem k off-market nabídkám i odhadem nákladů na rekonstrukci.
Zdroje
- Peníze.cz: Cena nemovitosti v roce 2026 – jak ji určit, než to za vás udělá trh
- Nemovitomat: Ceny bytů v Praze 2026 (statistiky za září 2026)
- Realiťák roku: Realitní trh v červenci 2026
- Hypoindex.cz: Swiss Life Hypoindex – sazby hypoték v říjnu prudce stouply
- Kurzy.cz: ČNB ponechala úrokové sazby, dvoutýdenní repo sazba zůstává na 3,75 %
- Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií
- Valuo: Nabídkové vs. realizované ceny
