Prodáváte nemovitost, nájem nebo celý podnik? Podle toho se liší cena, daně i to, kdo musí dát souhlas. Průvodce oceněním gastro podniku, převodem nájmu a diskrétním hledáním kupce.
Při prodeji restaurace v Praze nejdřív určete, co přesně prodáváte: nemovitost, samotné právo nájmu s vybavením, celý obchodní závod, nebo podíl ve firmě, která podnik provozuje. Cenu pak určují hlavně udržitelný zisk, délka a výhodnost nájmu, poloha a stav technologie. Většinou je nutný i souhlas pronajímatele a kupce je vhodné hledat diskrétně, s připravenými podklady a mlčenlivostí ošetřenou smlouvou.
Co vlastně prodáváte: nemovitost, nájem, nebo obchodní závod
Většina pražských restaurací sídlí v pronajatých prostorách. Majitel podniku tedy obvykle neprodává nemovitost, ale soubor práv a věcí, které dohromady vydělávají peníze. V praxi se setkáte se čtyřmi základními variantami a každá má jiné právní i daňové důsledky.
- Prodej nemovitosti nebo nebytové jednotky, v níž restaurace sídlí. Kupuje ji investor nebo provozovatel, který chce mít prostor ve vlastnictví.
- Prodej obchodního závodu podle § 2175 a násl. občanského zákoníku. Na kupujícího přechází vše, co k provozu slouží: vybavení, zásoby, smlouvy, pohledávky i dluhy, o nichž věděl nebo vědět musel.
- Převod nájmu spolu s prodejem vybavení. Kupující platí za lokalitu, hotovou technologii a ušetřený čas.
- Prodej obchodního podílu ve společnosti, která restauraci provozuje. Firma zůstává stejná, mění se jen vlastník, takže smlouvy, oprávnění i zaměstnanci zůstávají tam, kde jsou.
Prodej závodu je pro kupujícího pohodlný, ale prodávajícího nezbavuje všech rizik. Pokud věřitel nesouhlasí s převzetím dluhu kupujícím, ručí za jeho splnění dál prodávající. Svým věřitelům a dlužníkům musíte navíc bez zbytečného odkladu oznámit, že jste závod prodali a komu. Pečlivý předávací zápis podle § 2179, v němž uvedete i známé vady a chybějící položky, chrání obě strany.
Jak se oceňuje restaurace: obrat, nájem, poloha, vybavení
Samotný obrat o hodnotě podniku vypovídá málo. Kupující zajímá, kolik podnik dlouhodobě vydělá po zaplacení nájmu, mezd, surovin a energií. Výchozím bodem bývá upravený provozní zisk, tedy zisk očištěný o mimořádné položky a o mzdu majitele, který v podniku osobně pracuje. Kupující se ptá, zda zisk vydrží i bez vás.
Druhým pilířem je nájem. Krátká zbývající doba nájmu, chybějící opce na prodloužení nebo nájemné výrazně nad úrovní okolí snižují hodnotu i u ziskového podniku. Naopak dlouhá smlouva za rozumné nájemné je sama o sobě aktivum. V Praze se za ni platí zejména v místech s vysokou frekvencí chodců, v turisticky silných lokalitách a v rezidenčních čtvrtích, kde je volných gastro prostor málo.
Třetí složkou je technologie a stavebně-technický stav. Funkční vzduchotechnika, odpovídající elektrický příkon, odlučovač tuků a prostory schválené k užívání pro restaurační provoz mají často větší hodnotu než nábytek a dekorace. Vybudování nové gastro technologie stojí čas, peníze a povolování, a to si kupující umí spočítat. Používané vybavení se naopak oceňuje spíše tržně, ne podle pořizovací ceny. Smysluplná cena proto vzniká kombinací výnosového pohledu, hodnoty nájmu a reálné ceny vybavení. Ověřte ji srovnáním se skutečnými, nikoli inzerovanými obchody.
Převod nájemní smlouvy a souhlas pronajímatele
Bez pronajímatele se prodej pražské restaurace prakticky neobejde. Podle § 2307 občanského zákoníku může nájemce prostoru sloužícího podnikání převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti jen se souhlasem pronajímatele, který by měl být písemný. I samotnou smlouvu o převodu nájmu je rozumné uzavřít písemně.
Zda je souhlas nutný i při prodeji celého závodu, se v odborné literatuře i mezi právníky liší a výklady nejsou jednotné. Bezpečný postup je proto jednoduchý: získejte písemný souhlas pronajímatele dřív, než podepíšete kupní smlouvu, ideálně i s jeho vyjádřením k nájemnému a délce nájmu pro nového provozovatele. Nejdřív si také přečtěte vlastní nájemní smlouvu. Často obsahuje zákaz převodu nebo podnájmu, předkupní právo pronajímatele či povinnost uvést prostor při skončení nájmu do původního stavu. U prodeje podílu ve firmě se nájemce nemění, smlouvy ale někdy obsahují ustanovení o změně vlastníka nájemce, která tento případ také řeší.
Licence, hygiena a provozní povolení
Živnostenská oprávnění jsou vázaná na konkrétní osobu nebo firmu, a proto na kupujícího závodu nepřecházejí. Hostinská činnost je řemeslná živnost, k níž musí podnikatel nebo jeho odpovědný zástupce prokázat odbornou způsobilost. Pro prodej lihovin je navíc potřeba koncese, která vzniká až právní mocí rozhodnutí. Nový provozovatel ji proto musí řešit s předstihem, jinak hrozí, že bar zůstane po převzetí nějakou dobu bez tvrdého alkoholu. Zahájení činnosti v provozovně je třeba předem oznámit živnostenskému úřadu.
Kupující si dále ověří, zda prostory mají povolené užívání pro restauraci, jestli podnik plní hygienické požadavky a zda má funkční systém kritických bodů pro bezpečnost potravin. Připravte si proto kolaudační nebo obdobné doklady, revize elektro, plynu a vzduchotechniky a protokoly z posledních kontrol hygieny. Kupec, který tyto podklady dostane hned na začátku, bývá při jednání o slevě kvůli nejistotě méně náročný.
Diskrétní prodej bez paniky mezi zaměstnanci
Zpráva o prodeji může restauraci poškodit dřív, než najdete kupce. Kuchaři a číšníci začnou hledat jinou práci, dodavatelé zpřísní platební podmínky a stálí hosté začnou spekulovat. Proto se gastro podniky často prodávají mimo veřejnou inzerci. Nejdřív se připraví anonymní profil podniku bez názvu a adresy, kupci se prověří a podrobné údaje dostanou až po podpisu dohody o mlčenlivosti. Prohlídky se plánují mimo provozní dobu nebo jako běžná návštěva hosta.
Zaměstnance ale před převodem tajit nelze. Při převodu činnosti přecházejí pracovněprávní vztahy podle § 338 zákoníku práce automaticky na nového zaměstnavatele. Podle § 339 musí původní i nový zaměstnavatel dotčené zaměstnance, případně odbory nebo radu zaměstnanců, informovat o datu, důvodech a důsledcích převodu nejpozději 30 dnů předem. Načasování si proto naplánujte tak, aby se zaměstnanci o prodeji dozvěděli řízeně a od vás, ne z doslechu.
Daňové dopady prodeje
Daně se u jednotlivých variant výrazně liší. Prodej obchodního závodu není podle zákona o DPH dodáním zboží ani poskytnutím služby, takže se z kupní ceny DPH neodvádí. Pokud je prodávající plátcem DPH, stává se plátcem i kupující a přebírá povinnost vypořádat odpočty u převáděného majetku. Pozor na hranici mezi převodem závodu a prostým prodejem majetku. Chybné zařazení může znamenat doměření daně a sankce.
Zisk z prodeje závodu nebo vybavení podléhá dani z příjmů. U firem činí sazba v roce 2026 21 %. U fyzických osob je to 15 % a nad hranici 1 762 812 Kč základu daně 23 %. Pokud podnik provozujete přes s.r.o. a podíl držíte jako fyzická osoba déle než pět let, je příjem z jeho prodeje osvobozen od daně z příjmů. Od roku 2026 se navíc u podílů neuplatňuje dřívější limit 40 milionů korun ročně. Tato varianta bývá pro prodávajícího daňově výhodná, kupující ale přebírá celou firmu i s její historií a obvykle požaduje důkladnou prověrku a záruky. Jednotlivé varianty si nechte předem spočítat daňovým poradcem.
Kdo kupuje gastro podniky
Kupující lze zhruba rozdělit do tří skupin. První jsou zavedení provozovatelé a menší gastro skupiny, které hledají další pobočku a platí hlavně za lokalitu a výhodný nájem. Druhou skupinu tvoří lidé, kteří chtějí začít podnikat v gastronomii a raději koupí fungující podnik, než aby stavěli nový. Pro ně je rozhodující čitelné hospodaření a hladké předání. Třetí skupinou jsou investoři do nemovitostí. Ty zajímá restaurace jako dlouhodobý nájemce, tedy jistota příjmu z nájmu, ne samotný provoz. Každé skupině je dobré nabídnout jiné podklady i jiný způsob jednání.
Časté otázky
Mohu prodat restauraci, když prostor nevlastním? Ano. Prodáváte závod, podíl ve firmě nebo převádíte nájem s vybavením. Bez písemného souhlasu pronajímatele s převodem nájmu ale obchod nese velké riziko, proto ho získejte jako první krok.
Přecházejí na kupce zaměstnanci? Při převodu závodu nebo činnosti ano, a to automaticky ze zákona. Zaměstnance musíte informovat nejpozději 30 dnů před převodem. Při prodeji podílu ve firmě zůstává zaměstnavatel stejný.
Musí kupující žádat o nové živnostenské oprávnění a koncesi? Při koupi závodu ano, protože oprávnění se nepřevádějí. Pokud kupuje podíl ve firmě, oprávnění firmy zůstávají, je ale třeba zkontrolovat odpovědného zástupce.
Tento text vysvětluje obecná pravidla a nenahrazuje právní ani daňovou radu. Konkrétní strukturu prodeje si proto vždy ověřte u advokáta a daňového poradce.
DALILE LIVING může pomoci s oceněním prostoru a nájmu, s přípravou podkladů a s diskrétním vyhledáním a prověřením kupce, včetně jednání s pronajímatelem. Pokud prodej restaurace teprve zvažujete, rádi s vámi nezávazně probereme, která varianta dává ve vašem případě smysl.
Zdroje
- Podnikatel.cz – Občanský zákoník, zvláštní ustanovení o koupi závodu (§ 2175–2183)
- epravo.cz – Je třeba souhlasu pronajímatele při převodu obchodního závodu?
- epravo.cz – Převody nemovitých věcí: problematika DPH a označení za převod obchodního závodu
- MPO – Koncese na prodej lihovin (živnostenský zákon)
- Pracomat.cz – Zákoník práce 2026, § 338–342
- E15 – Daň z příjmu 2026: Kdo zaplatí 23 procent?
- Pohoda – Změny v osvobození příjmů z prodeje cenných papírů a obchodních podílů od roku 2026
