Nařízení EU o krátkodobých pronájmech se už uplatňuje, eTurista zatím ne. Přinášíme přehled povinností pro majitele bytů v Praze, pohled na SVJ a daně a srovnání s dlouhodobým nájmem.
Krátkodobý pronájem bytu v Praze je i v roce 2026 legální a SVJ ho nemůže stanovami zakázat. Pronajímatel ale musí hlásit cizince policii, vybírat a odvádět poplatek z pobytu 50 Kč za osobu a noc a příjmy obvykle zdaňovat jako podnikání, nikoli jako nájem. Celostátní registr eTurista zatím nefunguje, vláda ho znovu předložila s plánovanou účinností od roku 2028.
Co se v roce 2026 změnilo: eTurista a pravidla EU
Od 20. května 2026 se v celé Evropské unii uplatňuje nařízení (EU) 2024/1028 o sběru a sdílení údajů o krátkodobém pronájmu ubytování. Počítá s tím, že každá pronajímaná jednotka dostane registrační číslo. Hostitel ho musí uvádět v inzerátech a platformy typu Airbnb nebo Booking ho mají ověřovat, pravidelně předávat úřadům údaje o počtu nocí a hostů a stahovat nabídky bez platné registrace. Nařízení samo nezavádí žádnou licenci ani limit počtu nocí. Vytváří jen jednotný rámec pro sběr dat, který musí každý stát naplnit vlastní registrační procedurou.
V Česku tuto proceduru měl zajistit systém eTurista, tedy centrální elektronická evidence ubytovacích zařízení a hostů pod Ministerstvem pro místní rozvoj. Předchozí novela zákona o cestovním ruchu ve Sněmovně do konce volebního období neprošla. Nová vláda proto v září 2026 předložila návrh znovu. Podle něj se mají registrovat všichni ubytovatelé včetně soukromníků, kteří nabízejí jediný byt, a vést elektronickou evidenci hostů. Účinnost se předpokládá od 1. ledna 2028, pokud zákon projde. Pozor proto na weby, které uvádějí, že registrace je povinná už od letošního května. Dokud zákon nevyjde ve Sbírce, platí dosavadní pravidla.
Registrace, poplatky a hlášení hostů
I bez eTuristy má pronajímatel v Praze řadu povinností, které se dají snadno přehlédnout:
- Hlášení cizinců: podle § 102 zákona o pobytu cizinců (č. 326/1999 Sb.) musíte ubytování cizince oznámit policii do 3 pracovních dnů. Ubytovatel s IČO, který ubytování provozuje jako podnikání, hlásí elektronicky přes systém Ubyport.
- Evidenční kniha: ubytovatel vede evidenci hostů a uchovává ji po dobu 6 let.
- Poplatek z pobytu: v celé Praze činí 50 Kč za osobu a každý započatý den pobytu kromě dne příjezdu. Platí se za pobyty do 60 po sobě jdoucích dnů a řada osob je osvobozena, například děti a mladiství do 18 let.
- Registrace k poplatku a hlášení: činnost ohlásíte příslušné městské části do 30 dnů od jejího zahájení. Počet nocí a vybranou částku pak obvykle hlásíte a odvádíte měsíčně do 15. dne následujícího měsíce. Přesný postup si ověřte u své městské části.
Platformy navíc už od roku 2023 hlásí příjmy hostitelů finanční správě podle evropské směrnice DAC7. Úřady tak mají k dispozici data, se kterými mohou porovnat daňová přiznání.
SVJ a stanovy: kdy může dům krátkodobý pronájem omezit
Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 854/2022 z března 2023 potvrdil, že společenství vlastníků nemůže stanovami krátkodobé pronájmy zakázat ani je podmínit souhlasem ostatních vlastníků. Působnost SVJ se podle občanského zákoníku omezuje na správu domu a společných částí. Do užívání jednotky, kterou vlastníte, tedy zasahovat nemůže a takové usnesení nemá právní účinky. Zákon dnes SVJ takovou pravomoc nedává.
Dům ale není bezbranný. SVJ může přijmout pravidla pro užívání společných částí, tedy domovní řád, a vlastník odpovídá za to, že je budou dodržovat i jeho hosté. Pokud vlastník opakovaně a dlouhodobě narušuje klid a pořádek, umožňuje § 1184 občanského zákoníku po písemné výstraze a marném uplynutí lhůty k nápravě navrhnout soudu nucený prodej jednotky. V praxi proto rozhoduje hlavně vztah se sousedy: předávání klíčů bez sdílení kódu od vchodu, jasný domovní řád v několika jazycích a rychlá reakce na stížnosti.
Daně a živnost u krátkodobého pronájmu
Finanční správa obvykle považuje krátkodobé ubytování s úklidem, výměnou prádla a obsluhou hostů za ubytovací službu. Příjmy se proto zdaňují podle § 7 zákona o daních z příjmů jako podnikání, ne podle § 9 jako nájem. Z toho plynou podstatné rozdíly:
- Potřebujete živnostenské oprávnění k ubytovacím službám.
- Z příjmů podle § 7 se platí sociální a zdravotní pojištění, zatímco u nájmu podle § 9 nikoli.
- Místo třicetiprocentního paušálu, který patří k nájmu, můžete u živnosti uplatnit jiný výdajový paušál nebo skutečné výdaje včetně odpisů.
- Ubytování na rozdíl od nájmu bytu není osvobozeno od DPH a plátci uplatňují sníženou sazbu 12 %. Překročíte-li obrat 2 000 000 Kč za kalendářní rok, stáváte se plátcem obvykle od 1. ledna dalšího roku. Při překročení 2 536 500 Kč už od následujícího dne.
- Protože zahraniční platforma vám účtuje provizi, můžete se stát identifikovanou osobou k DPH, i když plátcem nejste, a DPH z provize odvádět.
Zahraniční vlastníci by měli počítat s tím, že příjem z nemovitosti v Česku se daní v Česku. Současně je třeba posoudit smlouvu o zamezení dvojího zdanění se státem, kde mají daňový domicil. Konkrétní zařazení příjmů vždy ověřte u daňového poradce.
Krátkodobý, nebo dlouhodobý nájem: co vyjde lépe
Hrubý příjem z krátkodobého pronájmu bývá na atraktivní adrese vyšší než u klasického nájmu. Rozhodující je ale čistý výsledek. Z tržeb je třeba odečíst provizi platformy, úklid a prádlo, energie a internet, opotřebení vybavení, poplatek z pobytu, případné DPH, odvody na pojištění a buď vlastní čas, nebo odměnu správce. Obsazenost navíc kolísá podle sezóny a turistického ruchu.
Dlouhodobý nájem nabízí předvídatelný měsíční příjem, minimum provozních starostí, příznivější zdanění podle § 9 bez odvodů na pojištění a menší regulatorní riziko. Krátkodobý pronájem dává smysl spíše u bytů v centrálních čtvrtích s turistickou poptávkou, v domech bez napětí mezi vlastníky a u majitelů, kteří počítají s vyšší pracností a s tím, že se pravidla mohou od roku 2028 dál zpřísnit. Než se rozhodnete, nechte si sestavit realistický model s konzervativní obsazeností a se všemi náklady, ne jen s průměrnou cenou za noc.
Středně dlouhý pronájem pro zahraniční nájemce jako alternativa
Mezi oběma světy leží pronájem na několik měsíců, typicky zahraničním odborníkům, manažerům na projektech nebo rodinám, které teprve hledají dlouhodobé bydlení. Poplatek z pobytu se netýká pobytů delších než 60 dnů a plně vybavený byt připravený k nastěhování obvykle dosahuje vyššího nájemného než klasický nájem. Pokud jde skutečně o nájem bez hotelových služeb, lze uvažovat o zdanění podle § 9. Hranici mezi nájmem a ubytovací službou ale určuje obsah smlouvy a poskytovaných služeb, proto ji nastavte pečlivě. U nájemců ze zahraničí se vyplatí smlouva v angličtině, přiměřená jistota a jasně popsané předání bytu.
Profesionální správa: co stojí a co pohlídá
Správa krátkodobého pronájmu se obvykle účtuje procentem z tržeb, u dlouhodobého nájmu buď procentem z nájemného, nebo pevnou měsíční částkou. Konkrétní výše se liší podle rozsahu služeb, proto porovnávejte, co přesně je v ceně. U krátkodobého pronájmu by kvalitní správa měla pokrýt:
- komunikaci s hosty, předávání klíčů a kontrolu bytu po odjezdu,
- úklid, prádlo a drobné opravy,
- hlášení přes Ubyport, evidenční knihu a podklady pro poplatek z pobytu,
- dodržování domovního řádu a komunikaci se SVJ,
- průběžné podklady pro účetnictví a daňové přiznání,
- sledování legislativy, aby byl byt připraven na registraci v eTuristovi.
Pro zahraniční vlastníky, kteří v Praze nežijí, je správa často jediný realistický způsob, jak povinnosti plnit včas. Odpovědnost vůči úřadům ale zůstává na vlastníkovi, proto si ve smlouvě se správcem ujasněte, kdo za co ručí.
Časté otázky
Musím se v roce 2026 registrovat do systému eTurista? Ne, eTurista k říjnu 2026 není účinný. Vládní návrh počítá s účinností od 1. ledna 2028. Už dnes však platí hlášení cizinců, evidenční kniha a poplatek z pobytu.
Může mi SVJ zakázat pronájem přes Airbnb? Podle Nejvyššího soudu ne, stanovy nemohou omezit, jak vlastník užívá svou jednotku. SVJ ale může vymáhat domovní řád a při opakovaném a závažném narušování klidu v krajním případě navrhnout nucený prodej jednotky.
Jak se daní krátkodobý pronájem pro zahraničního vlastníka? Stejně jako pro tuzemce, tedy obvykle jako příjem z podnikání v Česku, s živnostenským oprávněním a případně s povinnostmi k DPH. Zda a jak se příjem zdaní i v zemi bydliště, závisí na smlouvě o zamezení dvojího zdanění. Konkrétní situaci proto doporučujeme konzultovat s advokátem a daňovým poradcem.
Pokud zvažujete, zda byt nabídnout krátkodobě, na několik měsíců, nebo dlouhodobě, DALILE LIVING vám pomůže s odhadem nájemného, výběrem nájemce i se správou bytu. Rádi vám také doporučíme ověřené právní a daňové poradce.
Zdroje
- Nařízení (EU) 2024/1028 o sběru a sdílení údajů o krátkodobém pronájmu ubytování – EUR-Lex
- Také Babišova vláda chce, aby se do eTuristy registrovaly jak hotely, tak Airbnb – Podnikatel.cz
- Ubytování – § 102 zákona o pobytu cizinců – Policie ČR
- Poplatek z pobytu – MČ Praha 5
- SVJ nemůže ve stanovách omezit Airbnb, potvrdil Nejvyšší soud – Podnikatel.cz
- Krátkodobý pronájem přes Airbnb = podnikatelská činnost – Grant Thornton
- Limity pro registraci k DPH v roce 2025 – Podnikatel.cz
- Pronajímáte přes Airbnb a spol.? Přiznání k DPH se zpravidla nevyhnete – Podnikatel.cz
