Od dubna 2026 půjčí banka na byt k pronájmu nejvýše 70 % hodnoty a celkové dluhy omezí sedminásobek ročního příjmu. Ukážeme, kolik vlastních peněz potřebujete a jak banky počítají nájem.
Investiční hypotéka 2026 se řídí doporučením České národní banky, které platí od 1. dubna 2026. Na třetí a každou další obytnou nemovitost a na byt určený k pronájmu vám banka půjčí nejvýše 70 % jeho hodnoty (LTV) a všechny vaše dluhy smí dohromady dosáhnout nejvýše sedminásobku čistého ročního příjmu (DTI 7). Z vlastních peněz tedy musíte zaplatit nejméně 30 % ceny bytu a navíc vedlejší náklady. Kdo se do limitů nevejde, může využít zajištění další nemovitostí, úvěr pro firmu nebo vyšší podíl vlastních prostředků.
Co banky považují za investiční hypotéku a proč na tom záleží
ČNB vydala doporučení 27. listopadu 2025. Investiční hypotéku v něm vymezuje jako úvěr na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo obytné nemovitosti určené k pronájmu. V praxi tedy nerozhoduje jen to, kolik bytů už vlastníte. Česká spořitelna pro Českou televizi uvedla, že jako investiční posuzuje především úvěr, u kterého se do bonity žadatele započítává budoucí nájemné. Pokud bance tvrdíte, že splátky pokryje nájem, sami úvěr řadíte do investiční kategorie, i když jde teprve o váš druhý byt.
Na zařazení závisí, kolik vám banka půjčí. U vlastního bydlení se limity nezměnily, platí LTV 80 % (90 % pro žadatele do 36 let) a ukazatele DTI a DSTI zůstávají vypnuté. Mladší investor ovšem na hranici 90 % nedosáhne, protože je určena jen pro vlastní bydlení. Jak banky počítají nemovitosti, které vlastníte společně s manželem nebo v podílovém spoluvlastnictví, se liší banka od banky. Zjistěte si to ještě předtím, než podáte žádost.
Limity ČNB pro investiční úvěry a kolik vlastních peněz potřebujete
Doporučení stanovuje dva limity a týká se pouze nově poskytnutých úvěrů. Hypotéky, které už splácíte, se nemění.
- LTV 70 %: úvěr smí dosáhnout nejvýše 70 % hodnoty nemovitosti, jak ji stanoví odhad banky. Ta může být nižší než kupní cena.
- DTI 7: všechny vaše úvěry, tedy i stávající hypotéky, spotřebitelské úvěry a limity kreditních karet, smí dohromady dosáhnout nejvýše sedminásobku čistého ročního příjmu.
- Výjimky: s možností překročit limity raději nepočítejte, banky ji nemusejí nabízet a některé mají vnitřní pravidla ještě přísnější.
Doporučení není zákon, banky se jím ale řídí. Zvlášť přísně mohou postupovat u klientů, kteří už vlastní více nemovitostí. Než podáte žádost, ověřte si u své banky aktuální podmínky.
Následující výpočet předpokládá, že odhad banky odpovídá kupní ceně. Uvádíme nejnižší vlastní vklad při LTV 70 % a v závorce porovnání s dřívějšími 80 %:
- Byt za 8 milionů: vlastní zdroje 2,4 milionu (dříve 1,6 milionu), úvěr nejvýše 5,6 milionu.
- Byt za 12 milionů: vlastní zdroje 3,6 milionu (dříve 2,4 milionu), úvěr nejvýše 8,4 milionu.
- Byt za 20 milionů: vlastní zdroje 6 milionů (dříve 4 miliony), úvěr nejvýše 14 milionů.
K vlastnímu vkladu připočtěte vedlejší náklady: odhad, poplatky notáři nebo advokátovi za úschovu, vklad do katastru, případně provizi a vybavení bytu pro nájemníka. Banky navíc žádají rezervu na první splátky. Rozhodovat může i DTI. Kdo nemá jiné dluhy, potřebuje na úvěr 8,4 milionu čistý roční příjem nejméně 1,2 milionu korun, na úvěr 14 milionů zhruba 2 miliony. Pokud už splácíte hypotéku na vlastní bydlení, započítá se do limitu také. Dost peněz na vklad tedy ještě neznamená, že úvěr dostanete.
Započítání příjmu z nájmu: jak banky počítají a co doložit
Banky nájemné nepočítají v plné výši. Podle hypotečních poradců se u nájmů, které už plynou, započítává zhruba 40 až 70 % příjmu, u dlouhodobých smluv obvykle 60 až 70 %. Krátkodobé pronájmy typu Airbnb banky zpravidla nezohledňují kvůli nestabilitě příjmu. Budoucí nájemné z bytu, který teprve kupujete, některé banky posuzují velmi opatrně a jiné ho nepřijímají vůbec. Přesná pravidla se u jednotlivých bank liší.
Nájem, který už dostáváte, doložíte daňovým přiznáním, kde je uveden mezi příjmy z pronájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Banky obvykle chtějí přiznání za poslední rok, některé za dva roky. Dále přiložte nájemní smlouvy, nejlépe na dobu neurčitou nebo alespoň na jeden rok, a výpisy z účtu, na který nájem přichází. Plánujete-li další nákup za rok nebo dva, rozmyslete s daňovým poradcem už teď, jak budete nájem vykazovat. Paušální výdaje sice snižují daň, banka však může vycházet ze základu daně, a ten je potom nižší.
Alternativy: zajištění jinou nemovitostí, úvěr na s.r.o., refinancování stávajícího bytu
Zajištění jinou nemovitostí. Banka počítá LTV z hodnoty všech nemovitostí, které úvěr zajišťují. Pokud do zástavy přidáte byt, který máte splacený nebo z velké části splacený, může vám banka půjčit téměř celou cenu kupovaného bytu, aniž byste překročili 70 %. Limit DTI ale zůstává a celé vaše portfolio pak závisí na jednom úvěru.
Úvěr na společnost s ručením omezeným. Úvěry pro firmy se posuzují podle jiných pravidel než spotřebitelské hypotéky. Banka hodnotí hospodaření firmy, její podnikatelský plán a obvykle chce osobní ručení společníka. Úroky i poplatky bývají vyšší a za založení a vedení společnosti zaplatíte účetnictví a další administrativu. Tato cesta se vyplatí spíše tomu, kdo plánuje větší portfolio, a o její vhodnosti by měl rozhodnout váš daňový poradce.
Refinancování stávajícího bytu. Pokud máte byt bez hypotéky nebo s malým dluhem, můžete na něj čerpat úvěr a peníze použít jako vlastní vklad. Banka ale bude zkoumat, na co si půjčujete. Jde-li o pořízení další investiční nemovitosti, obvykle uplatní stejná investiční pravidla. Přísnější podmínky tak neobejdete, jen se vám změní zdroj vlastního vkladu.
Úroková sazba a hrubý výnos: kdy se pákové financování ještě vyplatí
Podle indexu Swiss Life Hypoindex vzrostla průměrná nabídková sazba hypoték z 4,89 % v březnu na 5,79 % v říjnu 2026, tedy o devět desetin procentního bodu. Hrubý výnos z dlouhodobého pronájmu v Praze se podle dostupných dat drží kolem 3,5 % ročně a v dražších čtvrtích, jako jsou Praha 1 a Praha 6, kolem 3,1 %.
Úrok je tedy vyšší než hrubý výnos, a dluh proto výnos z vlastních peněz snižuje. Na bytě za 12 milionů s úvěrem 8,4 milionu by při sazbě kolem 5,8 % první roční úroky přesáhly 480 tisíc korun. Hrubé nájemné při výnosu 3,5 % je přitom zhruba 420 tisíc a ještě z něj zaplatíte fond oprav, pojištění, daně a období bez nájemníka. Úvěr se tak vyplatí, jen pokud počítáte s růstem ceny bytu, kupujete pod tržní cenou nebo zvýšíte nájem rekonstrukcí, případně investujete v regionu s vyšším výnosem. V pražském prémiovém segmentu dnes s financováním zpravidla počítejte jako s nástrojem pro dlouhodobé zhodnocení, ne pro měsíční příjem. Spočítejte si také, co se stane po skončení fixace.
Investiční hypotéka pro zahraniční investory a nerezidenty
Hypotéky pro cizince žádný zákon zvlášť neupravuje a každá banka si podmínky určuje sama. Občané EU mají obvykle podobné podmínky jako Češi, jen musí doložit víc dokladů. U žadatelů ze zemí mimo EU záleží na druhu pobytu: nejširší nabídku mají držitelé trvalého pobytu, při dlouhodobém pobytu úvěr poskytuje méně bank a chtějí vyšší vlastní vklad. Pokud příjem plyne jen ze zahraničí a žadatel v Česku nemá pobyt, nabídka je velmi omezená. Banky příjem v cizí měně kvůli kurzovému riziku započítávají jen zčásti. Úvěr musí být zajištěn nemovitostí v Česku a limity pro investiční hypotéky platí i pro cizince.
Postup od výběru bytu po čerpání úvěru
- Před výběrem bytu: nechte si spočítat LTV a DTI pro celé vaše portfolio a ujasněte si, kolik peněz máte k dispozici.
- Předschválení: s předběžným souhlasem banky můžete vyjednávat s prodávajícím a zarezervovat si byt.
- Rezervace a ocenění: banka nechá byt ocenit. Pokud odhad vyjde pod kupní cenou, budete potřebovat víc vlastních peněz.
- Úvěrová a kupní smlouva: sladí se lhůty a nastaví úschova kupní ceny u notáře, advokáta nebo banky.
- Čerpání: banka peníze uvolní po splnění podmínek, obvykle po podání návrhu na vklad do katastru a zřízení zástavy.
- Po koupi: uzavřete nájemní smlouvu, pojistěte byt a uschovejte doklady pro daňové přiznání.
Časté otázky
Platí limit 70 % i na druhý byt? Pokud druhý byt kupujete k pronájmu nebo do bonity započítáváte budoucí nájemné, banka jej podle doporučení ČNB obvykle posoudí jako investiční. Pouze u vlastního bydlení můžete dosáhnout na LTV 80 %.
Týkají se nová pravidla i hypotéky, kterou už splácím? Ne, doporučení se vztahuje jen na nově poskytnuté úvěry. Pokud ale budete při refixaci měnit banku nebo si půjčovat více peněz, zeptejte se nové banky předem, podle jakých pravidel vaši žádost posoudí.
Mohu si při nákupu investičního bytu odečíst úroky z daní? Úroky z úvěru na pronajímaný byt můžete uplatnit jako výdaj proti příjmům z pronájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů, ne proti mzdě. Co je pro vás výhodnější, zda skutečné, nebo paušální výdaje, a jaké má dopady nákup přes společnost, proberte s daňovým poradcem. Smlouvy si nechte zkontrolovat advokátem.
DALILE LIVING vám může pomoci s výběrem bytu k pronájmu, včetně nabídek mimo veřejnou inzerci, a odhadnout, jaký nájem lze u konkrétního bytu reálně očekávat. Na financování a daně s vámi spolupracujeme s hypotečními a daňovými odborníky.
Zdroje
- ČNB: ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky. Kapitálové rezervy se nemění
- ČT24: Banky na doporučení ČNB zpřísní limity pro investiční hypotéky
- Hypoindex.cz: Swiss Life Hypoindex – sazby hypoték v říjnu prudce stouply, blíží se šesti procentům
- E15: Na třetí byt si připravte milion navíc, investiční hypotéky se zpřísní
- hyponamiru.cz: Financování investiční nemovitosti – jak banky zohledňují budoucí příjmy z pronájmu
- Nemovitomat: Ceny bytů v Praze 2026
- Finzi.cz: Hypotéka pro cizince v Česku, pravidla pro EU vs non-EU
