Na českou hypotéku můžete dosáhnout i jako cizinec. Rozhoduje typ pobytu, odkud a v jaké měně máte příjem a kolik vlastních peněz vložíte. Ukážeme, jak postupovat, aby vám vybraný byt neutekl.
Ano, i cizinec může v roce 2026 dostat v Česku hypotéku, rozhoduje ale typ pobytu a původ příjmu. Občanům EU a EHP obvykle stačí přechodný pobyt nebo doložené zaměstnání v Česku, lidé ze třetích zemí zpravidla potřebují trvalý pobyt. Bez trvalého pobytu nebo s příjmem ze zahraničí banky často chtějí víc vlastních peněz.
Proč je hypotéka pro cizince v ČR jiná
Česká banka půjčuje na dvacet až třicet let a potřebuje mít jistotu, že vás v případě potíží zastihne a že váš příjem nezávisí na kurzu ani na cizím právním řádu. Kromě běžné bonity proto u cizince sleduje další tři věci: jaký máte pobyt a jak dlouho tu žijete, odkud pochází váš příjem a v jaké je měně. Zákon cizincům koupi nemovitosti obecně nezakazuje, o hypotéku ale rozhoduje banka. Samotné vlastnictví bytu vám zase nedává nárok na pobyt.
Každá banka má vlastní metodiku a podmínky se mezi nimi znatelně liší. Když vás jedna banka odmítne, neznamená to, že vás odmítnou i ostatní.
Trvalý pobyt, přechodný pobyt, nerezident: kde jsou hranice bank v roce 2026
Hranice bank v praxi vypadají zhruba takto:
- Občané EU, EHP a Švýcarska: často stačí přechodný pobyt, některé banky místo něj přijmou několik let doloženého zaměstnání v Česku.
- Občané třetích zemí: obvykle se vyžaduje povolení k trvalému pobytu, některé banky přijmou i dlouhodobý pobyt, modrou nebo zaměstnaneckou kartu. Banky mají interní seznamy zemí, z nichž žadatele nefinancují, nebo je financují jen výjimečně.
- Nerezidenti bez pobytu v Česku: tady je nabídka nejužší. Část bank je vůbec nefinancuje, jiné jen při vyšším podílu vlastních zdrojů a s dobře doloženým příjmem.
Čím déle v Česku žijete a pracujete, tím lépe. Zkušební nebo výpovědní doba bývá překážkou u Čechů i u cizinců, u cizinců ale častěji vede k zamítnutí hned na začátku. Pokud vám končí platnost pobytového oprávnění, některé banky nepovolí splatnost delší, než je jeho platnost, nebo budou chtít doklad o prodloužení.
Příjem ze zahraničí, v eurech nebo z podnikání: jak ho banky posuzují
Nejsnáz banka přijme příjem ze zaměstnání v Česku. Příjem ze zahraničí uzná také, ale s dalšími doklady a přísnějším hodnocením. Obvykle chce pracovní smlouvu, potvrzení zaměstnavatele, výpisy z účtu za několik měsíců a často úřední překlad dokumentů. Podnikatelé zpravidla dokládají alespoň dvanáct měsíců podnikání a daňová přiznání, ze zahraničí tedy přiznání z daného státu.
Příjem v cizí měně banky kvůli kurzovému riziku často nezapočítávají celý, ale krátí ho. Výši krácení určuje každá banka sama, proto se vyplatí porovnat více nabídek. Banka může také chtít nižší poměr úvěru k hodnotě nemovitosti.
Hypotéku přímo v eurech nabízí jen několik menších bank, velké banky se jí vyhýbají. Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, totiž úvěry v cizí měně přísně upravuje: banka vás musí informovat, když dluh nebo splátky kvůli kurzu vzrostou o 20 % proti kurzu při uzavření smlouvy, a musí vám umožnit změnu měny úvěru. Obvyklé řešení je korunová hypotéka splácená z eurového příjmu. Při splácení ale musíte s kurzem počítat sami.
Vlastní zdroje a limity ČNB: kolik peněz potřebujete mít na začátku
Hlavním limitem je ukazatel LTV, tedy poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Podle doporučení ČNB, které banky v praxi dodržují, je u hypotéky na vlastní bydlení nejvýš 80 %, žadatelé do 36 let mohou dostat až 90 %. Ukazatele DTI a DSTI, které omezují výši dluhu a splátek vůči příjmu, má ČNB pro hypotéky na vlastní bydlení stále vypnuté. Banky ale bonitu samozřejmě posuzují dál podle vlastních pravidel.
Cizinci bez trvalého pobytu, zejména ze třetích zemí, se v praxi setkávají s požadavkem na vyšší podíl vlastních zdrojů, než by vyplývalo z limitu LTV. K vlastnímu podílu si připočtěte náklady, které hypotéka nepokryje: odhad nemovitosti, právní služby, překlady, případně provizi a rezervu na zařízení bytu. Počítejte také s cenou peněz. Podle Swiss Life Hypoindexu vzrostla průměrná nabídková sazba v říjnu 2026 na 5,79 %, už sedmý měsíc v řadě. Do rozpočtu proto počítejte se splátkou při současných sazbách, ne podle loňských nabídek.
Investiční hypotéka na byt k pronájmu: přísnější pravidla pro cizince i Čechy
Od 1. dubna 2026 platí doporučení ČNB pro takzvané investiční hypotéky. U úvěru na koupi nemovitosti za účelem investice by LTV nemělo přesáhnout 70 %, takže zbylých 30 % ceny musíte zaplatit z vlastního. U úvěru na třetí a každou další obytnou nemovitost by navíc celkový dluh neměl přesáhnout sedminásobek vašeho čistého ročního příjmu. Pro tato doporučení neplatí výjimky, které banky jinak u limitů mohou využít.
Pro zahraniční investory je důležité, že do počtu vlastněných obytných nemovitostí se započítávají i byty a domy v zahraničí. Kdo doma vlastní dva byty, kupuje v Praze z pohledu banky už třetí nemovitost. Investiční záměr navíc nejde zamlčet: banka se na účel úvěru ptá a nepravdivé prohlášení může mít vážné následky.
Postup od předschválení po čerpání a jak ho sladit s rezervací bytu
U cizinců trvá vyřízení déle, protože se shánějí a překládají doklady. Doporučený postup:
- Než začnete vyjednávat o konkrétním bytě, nechte si od banky nebo hypotečního poradce posoudit bonitu a ověřit, zda váš typ pobytu a příjmu banka vůbec přijme.
- Připravte si doklady včetně úředních překladů, výpisů z účtu a dokladu o pobytu. Zahraniční dokumenty mohou potřebovat apostilu nebo jiné ověření.
- Při podpisu rezervační smlouvy vyjednejte dostatečně dlouhou lhůtu, u cizinců raději několik týdnů. Požádejte také o ujednání, co se stane se zálohou, když banka úvěr neschválí.
- Po výběru bytu proběhne odhad nemovitosti, schválení úvěru a podpis úvěrové smlouvy. Teprve potom podepisujte kupní smlouvu s financováním přes úschovu.
- Banka čerpá úvěr po splnění podmínek, obvykle po podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.
Vlastní zdroje mějte na českém účtu s předstihem. Převody ze zahraničí banka i úschovatel kontrolují kvůli předpisům proti praní peněz a chybějící doklad o původu peněz dokáže obchod zdržet o týdny.
Alternativy: financování z domova, koupě za hotové a hypotéka později
Pokud vám česká banka hypotéku neposkytne, máte několik dalších možností. Některé banky v zemi vašeho příjmu financují nákup v zahraničí nebo vám půjčí se zástavou nemovitosti doma. Splácíte pak ve stejné měně, v jaké vyděláváte, ale počítejte s jejich vlastními pravidly a s možnými daňovými dopady. Druhá cesta je koupit byt za hotové nebo s krátkodobým překlenovacím financováním a hypotéku si vzít později, až budete mít delší pobyt, historii příjmů v Česku nebo trvalý pobyt. Firemní nákup přes českou společnost spadá pod jiná pravidla než spotřebitelský úvěr. Je ale složitější a vyplatí se jen při větších investicích.
Časté otázky
Dostanu hypotéku, když mám jen přechodný pobyt? Jako občan EU nebo EHP máte šanci u řady bank, zvlášť pokud v Česku pracujete déle a nejste ve zkušební době. Občané třetích zemí s přechodným pobytem mají možnosti výrazně omezené a obvykle musí vložit víc vlastních peněz.
Započítá banka můj příjem v eurech celý? Většinou ne. Kvůli kurzovému riziku ho banky obvykle krátí a podle toho vám spočítají maximální výši úvěru. Přesné krácení se mezi bankami liší.
Platí přísnější limity pro investiční byty i pro cizince? Ano, doporučení ČNB se týká všech žadatelů o spotřebitelský úvěr na bydlení bez ohledu na občanství. Do počtu vašich nemovitostí se navíc počítají i ty, které vlastníte v zahraničí.
Pravidla pobytu, zdanění příjmů ze zahraničí a případné dopady smluv o zamezení dvojího zdanění se liší podle vaší situace. Před podpisem smluv si je proto ověřte u advokáta a daňového poradce.
DALILE LIVING vám může pomoci s výběrem nemovitosti, která odpovídá vašemu rozpočtu a možnostem financování. U investičního nákupu s vámi rádi sladíme termíny rezervace s postupem banky.
Zdroje
- ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky. Kapitálové rezervy se nemění
- ČNB – Praktické postupy pro implementaci změn v Doporučení k úvěrům na bydlení
- Swiss Life Hypoindex: Sazby hypoték v říjnu prudce stouply, blíží se šesti procentům
- Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru
- Hypotéka pro cizince bez trvalého pobytu – hyponamiru.cz
- Hypotéka a příjem ze zahraničí na nemovitost v Česku – Kurzy.cz
- Hypotéky v eurech vycházejí levněji. Nejsou ale pro každého – Aktuálně.cz
