Banka, advokát, notář i makléř se vás při koupi nemovitosti zeptají, odkud peníze máte. Podívejte se, jaké doklady pro různé zdroje peněz platí a jak je připravit dopředu, aby se koupě nezdržela.
Kupující musí při koupi nemovitosti doložit, kdo je, a u větších částek také odkud pocházejí peníze na kupní cenu. Ukládá to zákon č. 253/2008 Sb., známý jako AML zákon; v praxi jde o výpisy z účtů, smlouvy a rozhodnutí, z nichž je vidět celá cesta peněz od jejich vzniku až po úschovu. Doklady si připravte ještě před rezervační smlouvou, protože bez nich banka, advokát ani makléř obchod dokončit nesmějí.
Proč se každý ptá, odkud peníze máte
AML zákon určuje takzvané povinné osoby, které musí znát své klienty a prověřovat obchody. Patří k nim banky, advokáti a notáři, pokud se podílejí na převodu nemovitosti nebo vedou úschovu, a také realitní zprostředkovatelé. Povinná osoba musí klienta identifikovat nejpozději ve chvíli, kdy je jasné, že hodnota obchodu přesáhne 1 000 eur. U koupě nemovitosti to platí prakticky vždy. Součástí takzvané kontroly klienta podle § 9 je zjištění účelu obchodu, ověření skutečného majitele a přezkoumání zdrojů peněz, které se v obchodu použijí.
Nejde o zvědavost ani o nedůvěru. Pokud klient odmítne identifikaci nebo nespolupracuje při kontrole, zákon povinné osobě v § 15 přikazuje obchod odmítnout. Podezřelé obchody pak hlásí Finančnímu analytickému úřadu. Údaje a kopie dokladů se uchovávají deset let od uskutečnění obchodu, kontrolu proto nelze dodatečně obejít ani zmírnit.
Kdo identifikuje kupujícího: banka, advokát, notář a realitní kancelář
Každý článek transakce plní stejnou zákonnou povinnost sám za sebe. Nemůže se spolehnout na to, že kontrolu už udělal někdo jiný. Proto se vás na totéž můžete dočkat třikrát i čtyřikrát.
- Realitní kancelář identifikuje kupujícího i prodávajícího z průkazu totožnosti, ověří je v sankčních seznamech a ptá se na zdroj peněz a na to, zda nejste politicky exponovanou osobou.
- Banka prověřuje původ vlastních zdrojů u hypotéky a zároveň hlídá každou velkou příchozí platbu na váš účet, zvlášť pokud přichází ze zahraničí.
- Advokát nebo notář, který sepisuje kupní smlouvu a vede úschovu, musí vědět, čí peníze do úschovy přicházejí a z jakého účtu.
- Banka vedoucí úschovní účet může vlastní kontrolu provést znovu.
První identifikace fyzické osoby probíhá zpravidla osobně. Pokud nemůžete přijet, zákon umožňuje identifikaci zprostředkovanou notářem nebo kontaktním místem Czech POINT, případně ověření prostředkem elektronické identifikace. Zahraniční kupec se tak může identifikovat i bez cesty do Prahy. Musí ale počítat s ověřením podpisu a případně s apostilou nebo superlegalizací listin.
Jaké doklady stačí u úspor, prodeje nemovitosti, dědictví a daru
Obecné pravidlo je jednoduché: doklad musí ukázat, jak peníze vznikly, a výpis z účtu musí ukázat, že jde o tytéž peníze. Rozsah dokladů záleží na výši částky a na tom, jak riziková se obchod povinné osobě jeví.
- Úspory: výpisy z účtů za delší období, ze kterých je vidět postupné spoření, dále potvrzení o příjmech, daňová přiznání nebo pracovní smlouva. Velký jednorázový vklad bez vysvětlení vyvolá doplňující dotazy.
- Prodej jiné nemovitosti: kupní smlouva, výpis z katastru nemovitostí a výpis z úschovy nebo z účtu, na který přišla kupní cena.
- Dědictví: usnesení soudu o dědictví s vyznačenou právní mocí a výpis z účtu, na který dědictví přišlo.
- Dar: darovací smlouva, doklad o převodu peněz od dárce a u vysokých částek i informace o tom, odkud peníze má dárce.
U darů myslete také na daně. Fyzická osoba, která získá osvobozený příjem vyšší než 5 milionů korun, například dar od osoby blízké, musí podle § 38v zákona o daních z příjmů podat finančnímu úřadu oznámení. Lhůta je stejná jako pro daňové přiznání. Za nesplnění hrozí pokuta, která při dobrovolném dodatečném oznámení činí zlomek procenta, po výzvě úřadu však 10 % a při dalším neplnění až 15 % neoznámené částky. Kopie podaného oznámení je zároveň užitečný doklad pro banku i pro advokáta.
Peníze ze zahraničí: převody, kurzové riziko a zdržení plateb
Platba ze zahraničí, hlavně ze zemí mimo EU, prochází přes více bank. Každá z nich ji může pozdržet a vyžádat si podklady. Česká banka příjemce se často ptá na účel platby a na její původ ještě před připsáním. U kupní ceny v řádu desítek milionů korun to může trvat i několik dní. Počítejte proto s rezervou mezi převodem a termínem, kdy musí být peníze v úschově.
Druhým rizikem je kurz. Kupní cena bývá v korunách, takže pohyb kurzu mezi podpisem rezervace a skutečnou platbou může změnit, kolik ve své měně zaplatíte. S bankou můžete probrat zajištění kurzu nebo konverzi předem. Peníze by měly odcházet z účtu na vaše jméno. Platba od třetí osoby, třeba od rodinného příslušníka nebo firmy, bez jasné smlouvy patří k nejčastějším důvodům, proč úschova platbu nepřijme.
Hotovost na velkou transakci se nehodí. V Česku platí podle zákona č. 254/2004 Sb. limit plateb v hotovosti 270 000 korun za den mezi stejnými stranami. Od 10. července 2027 začne podle evropského nařízení AMLR platit pro obchodníky celounijní strop 10 000 eur.
Kryptoměny a podíly ve firmách jako zdroj kupní ceny
Kryptoměny jako zdroj peněz nejsou zakázané, ale vyžadují nejpečlivější dokumentaci. Připravte si historii obchodů z burzy, doklady o původních nákupech, adresy peněženek a potvrzení o převodu na bankovní účet. Ideální je, když peníze směníte přes regulovaného poskytovatele služeb s kryptoaktivy. Banky jsou k převodům z neregulovaných platforem zdrženlivé.
Daňově jsou od 15. února 2025 příjmy z prodeje kryptoaktiv osvobozené, pokud je fyzická osoba držela déle než tři roky, nebo pokud úhrn takových příjmů za rok nepřesáhne 100 000 korun. Osvobození se krátí nad celkovým limitem 40 milionů korun ročně, který je společný i pro cenné papíry a obchodní podíly. Daňové přiznání nebo výpočet časového testu je proto i pro banku přesvědčivý doklad.
U peněz z firmy doložte, jakým způsobem jste je získali. Při výplatě podílu na zisku je to rozhodnutí valné hromady, účetní závěrka a doklad o odvedení srážkové daně. Při prodeji podílu jde o smlouvu o převodu a výpis z obchodního rejstříku. Půjčka od vlastní firmy potřebuje smlouvu a ověřitelné podmínky.
Politicky exponované osoby a skuteční majitelé společností
Politicky exponovanou osobou je podle § 4 odst. 5 AML zákona člověk ve významné veřejné funkci, například poslanec, člen vlády nebo člen nejvyššího soudu, a také osoby jemu blízké. Taková osoba si nemovitost koupit může, povinná osoba ale musí provést zesílenou kontrolu. Ta zahrnuje doložení původu celého majetku, ne jen konkrétní platby, a souhlas vedení povinné osoby.
Kupuje-li nemovitost společnost, ověřuje se její skutečný majitel. Je to fyzická osoba, která firmu vlastní nebo ovládá. Zápis v evidenci skutečných majitelů musí být aktuální a odpovídat skutečnosti. U zahraničních struktur s více vrstvami si připravte organizační schéma a dokumenty každého článku řetězce. Evropské nařízení AMLR od července 2027 pravidla pro určování skutečných majitelů sjednotí a upřesní.
Jak připravit dokumentaci, aby se nezdržela úschova ani podpis
- Ještě před rezervací sepište, z jakých zdrojů kupní cenu složíte, a ke každému připravte doklad o vzniku peněz a výpis z účtu.
- Peníze soustřeďte na jeden účet na vaše jméno a nepřevádějte je zbytečně přes více bank.
- Cizojazyčné listiny nechte přeložit, u veřejných listin ze zahraničí ověřte, zda potřebují apostilu.
- Zahraniční převod spusťte s časovou rezervou a dejte o něm vědět vlastní bance i advokátovi.
- Jedna ucelená složka dokladů, kterou můžete předat všem článkům transakce, ušetří týdny dotazů.
Nejčastěji obchod uvízne kvůli platbě z cizího účtu, chybějícímu dokladu k jednorázovému velkému vkladu, nejasnému řetězci převodů přes několik zemí, neaktuálnímu zápisu skutečných majitelů, kryptoměnám bez historie nákupů nebo zjištění, že kupující je politicky exponovaná osoba, a to až pozdě. Zdržení obvykle nevzniká kvůli tomu, že by peníze byly problematické. Vzniká proto, že se doklady shánějí až ve chvíli, kdy už běží lhůty z rezervační smlouvy.
Časté otázky
Musím původ peněz dokládat, i když kupuji bez hypotéky? Ano. Povinnost se netýká jen bank, ale také advokáta nebo notáře s úschovou a realitní kanceláře. Vlastní zdroje se prověřují stejně jako úvěr, často dokonce podrobněji.
Mohou mi koupi zaplatit rodiče přímo do úschovy? Je to možné, ale bezpečnější je, když vám peníze nejdříve darují na váš účet na základě písemné darovací smlouvy a do úschovy je pošlete sami. Platba od třetí osoby bez dokladů je častým důvodem odmítnutí.
Co když doklad o původu peněz nemám, protože jde o staré úspory? Doložte, co lze: dlouhodobé výpisy, daňová přiznání, doklady o prodeji majetku. Povinná osoba posuzuje celkový obraz. Pokud ji však nepřesvědčí, obchod musí odmítnout. Postup proto konzultujte s advokátem nebo daňovým poradcem dřív, než začnete transakci připravovat.
Tento text vysvětluje obecná pravidla a nenahrazuje právní ani daňové poradenství. Konkrétní situaci, zejména u peněz ze zahraničí, firemních struktur a kryptoměn, si ověřte u advokáta a daňového poradce.
DALILE LIVING vám může pomoci sestavit přehled potřebných dokladů už při výběru nemovitosti a sladit časový plán koupě s bankou i advokátní úschovou. Na postupu se s vámi rádi domluvíme při první schůzce.
Zdroje
- Zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti (Zákony pro lidi)
- Povinnosti realitního zprostředkovatele ve vztahu k AML zákonu – Asociace realitních kanceláří ČR
- Limity pro hotovostní platby a výjimky – epravo.cz
- Povinnost oznamování osvobozených příjmů nad 5 milionů korun – Podnikatel.cz
- Osvobození příjmů z úplatného převodu kryptoaktiv – BDO
- Nařízení (EU) 2024/1624 (AMLR) – EUR-Lex
- Evropský AML balíček: klíčové změny a dopady očekávané od roku 2027 – Kopecný & Partners
