Darovat byt dětem hned, nechat ho dědit, nebo ho prodat a peníze rozdělit? Vysvětlujeme, co jednotlivé cesty znamenají pro daně, bydlení rodičů i vztahy mezi sourozenci.
Darování nemovitosti dětem je v Česku daňově neutrální, protože dar od příbuzného v přímé linii je od daně z příjmů osvobozen a daň z nabytí nemovitých věcí už neexistuje. Dědění je stejně osvobozené a navíc výhodnější při pozdějším prodeji, protože dědic si do časového testu započítá dobu, po kterou nemovitost vlastnil rodič. Prodej a rozdělení peněz dává smysl tam, kde je jedna nemovitost a více dětí s odlišnými plány nebo kde by společné vlastnictví vedlo ke sporům.
Darování za života a dědění: hlavní rozdíly
Darováním se vlastníkem stává dítě zápisem do katastru nemovitostí na základě vkladu. Rodiče tím mají jistotu, komu nemovitost připadne, a celou věc mohou vyřešit v klidu, dokud se dá o všem rozumně mluvit. Na druhé straně se vzdávají vlastnictví. Bez dalšího ujednání už nemohou o bytě rozhodovat, prodat ho ani zatížit, a pokud se vztahy v rodině zhorší, je vrácení daru možné jen výjimečně, typicky pro hrubou nevděčnost obdarovaného vůči dárci.
Dědění naopak nechává rodičům plnou kontrolu až do konce života. Kdo nemovitost dostane, lze ovlivnit závětí, odkazem nebo dědickou smlouvou s manželem. Cenou za to je dědické řízení vedené notářem, které může trvat měsíce, a riziko, že se dědicové nedohodnou. Pokud závěť chybí, dědí se podle zákonných dědických tříd a z jednoho bytu se snadno stane spoluvlastnictví několika lidí, kteří mají každý jinou představu, co s ním dál.
Daňové dopady v příbuzenské linii
Darovací a dědická daň byly zrušeny už v roce 2014 a jejich úpravu převzal zákon o daních z příjmů. Dar od příbuzného v přímé linii, tedy od rodičů či prarodičů, je podle tohoto zákona osvobozen bez ohledu na hodnotu. Totéž platí pro příbuzné ve vedlejší linii vyjmenované zákonem a pro manžela. Dědictví je osvobozeno rovněž. Daň z nabytí nemovitých věcí zrušil zákon č. 386/2020 Sb., takže se dnes neplatí ani při koupi, ani při darování.
Co zůstává, jsou náklady a povinnosti:
- správní poplatek za návrh na vklad do katastru ve výši 2 000 Kč za každý návrh (při splnění podmínek lze využít slevu za elektronické podání),
- odměna advokáta nebo notáře za sepsání smlouvy, případně úřední ověření podpisů,
- oznámení osvobozeného příjmu finančnímu úřadu, pokud jeho hodnota přesáhne 5 milionů Kč; povinnost má obdarovaný a lhůta končí s termínem pro podání daňového přiznání za daný rok,
- daň z nemovitých věcí, kterou od nabytí platí nový vlastník a k níž musí podat přiznání.
Oznamovací povinnost se u prémiových bytů týká často a její zanedbání může vést k pokutě vypočtené z neoznámené částky. Výjimkou z osvobození je situace, kdy by nemovitost byla zahrnuta do obchodního majetku podnikatele. Tam se pravidla liší a je potřeba je posoudit individuálně.
Výhrada užívání a věcné břemeno dožití
Nejčastější obava rodičů zní: co když byt daruji a pak v něm nebudu moci bydlet? Řešením je služebnost, v praxi nazývaná věcné břemeno dožití nebo užívání. Sjednává se přímo v darovací smlouvě a zaručuje rodičům právo v bytě doživotně bydlet bez ohledu na to, kdo je vlastníkem a komu by byt později přešel. Služebnost nevzniká podpisem smlouvy, ale až zápisem do katastru, proto je třeba ji do návrhu na vklad zahrnout.
Věcné břemeno má i svou cenu. Snižuje tržní hodnotu nemovitosti, a pokud by dítě chtělo byt prodat nebo ho použít jako zástavu k hypotéce, většina bank i kupujících bude zdrženlivá. Je proto rozumné promyslet, zda břemeno sjednat na celý byt, nebo jen na jeho část, a zda připojit i předkupní právo nebo zákaz zcizení a zatížení ve prospěch rodičů. Zákaz zcizení zabrání tomu, aby dítě nemovitost bez jejich souhlasu prodalo.
Ochrana před spory mezi sourozenci
Když rodiče darují byt jen jednomu z dětí, ostatní nemusí přijít zkrátka. Občanský zákoník chrání takzvané nepominutelné dědice, tedy děti zůstavitele. Podle § 1643 musí zletilý potomek dostat alespoň čtvrtinu svého zákonného dědického podílu a nezletilý alespoň tři čtvrtiny. Podle § 1660 se na tento povinný díl započítává to, co dědic od zůstavitele bezplatně získal v posledních třech letech před jeho smrtí, pokud zůstavitel neurčí delší dobu.
Pro rodinný mír je proto klíčové, aby darování nebylo jednorázovým krokem bez souvislostí. Osvědčuje se kombinace darovací smlouvy a závěti, ve které rodiče jasně vysvětlí, jak se má dar zohlednit, například zda se má započítat na dědický podíl obdarovaného dítěte. Pokud mají ostatní děti dostat vyrovnání v penězích nebo jiném majetku, je dobré to zapsat. Otevřený rozhovor všech sourozenců předem bývá často cennější než sebelépe napsaná smlouva.
Co když je na nemovitosti hypotéka
Zástavní právo banky převodem nezaniká. Nemovitost přejde na dítě i se zástavou, ale dlužníkem z úvěrové smlouvy zůstávají rodiče. Řada úvěrových smluv navíc obsahuje zákaz zcizení nebo povinnost vyžádat si souhlas banky před převodem, takže bez její spolupráce se darovat nedá. Možnosti jsou v zásadě tři: úvěr nejprve doplatit, převzít dluh dítětem se souhlasem banky po prověření jeho bonity, nebo hypotéku převést či refinancovat na nového vlastníka. Pokud je zároveň sjednáváno věcné břemeno dožití, je třeba počítat s tím, že banky na takto zatížené nemovitosti nové úvěry poskytují nerady.
Prodej zděděné nemovitosti a daň z příjmu
Právě tady se ukazuje zásadní praktický rozdíl mezi darem a dědictvím. Příjem z prodeje nemovitosti je od daně osvobozen, pokud prodávající splní časový test podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. U nemovitostí nabytých od roku 2021 činí deset let, u starších pět let. Osvobození lze získat také tehdy, když měl prodávající v nemovitosti bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem, nebo když peníze použije na vlastní bytovou potřebu.
Kdo zdědí byt po rodiči nebo prarodiči, tedy po příbuzném v přímé linii, případně po manželovi, započítá si do časového testu i dobu, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel. Byt, který rodiče vlastnili desítky let, tak může dědic prodat hned a daň neplatí. U darování se doba vlastnictví dárce nezapočítává a test začíná běžet znovu ode dne nabytí. Dítě, které darovaný byt prodá dříve než za deset let a nesplní jinou výjimku, zdaní zisk jako ostatní příjem. Jaké výdaje si přitom může odečíst, je u darovaných nemovitostí nutné předem prověřit s daňovým poradcem, protože se výpočet základu daně liší od běžné koupě.
Kdy je lepší nemovitost prodat a peníze rozdělit
Varianta, kdy rodiče byt prodají sami a výtěžek dětem rozdělí, se při úvahách o převodech často opomíjí, přitom v řadě rodin bývá vhodným řešením. Dává smysl zejména tehdy, když:
- je jedna nemovitost a více dětí, z nichž ji nikdo nechce nebo nemůže převzít a ostatní vyplatit,
- děti žijí v jiném městě či v zahraničí a správa bytu na dálku by pro ně byla zátěží,
- rodiče sami splňují časový test, takže jejich prodej je osvobozen, zatímco prodej po darování by dítě zdanilo,
- nemovitost potřebuje nákladnou rekonstrukci, na kterou dědicové nemají prostředky ani chuť,
- rodiče plánují menší bydlení a část peněz chtějí ponechat sobě.
Peníze se dají rozdělit přesně a spravedlivě a dar v penězích je mezi rodiči a dětmi stejně osvobozený jako dar nemovitosti. Opačná varianta, tedy prodej bytu dítěti za symbolickou nebo výrazně nižší cenu, se doporučuje spíše výjimečně. Rozdíl mezi obvyklou a sjednanou cenou může být posouzen jako dar, prodávající daní skutečně přijatou částku, pokud nesplní osvobození, a v dědickém řízení může taková transakce vyvolat stejné otázky jako čistý dar. Někdy dává smysl, když dítě rodičům skutečně část hodnoty splácí.
Časté otázky
Musí dítě po darování bytu od rodičů platit nějakou daň? Daň z příjmů ani daň z nabytí neplatí, dar od příbuzného v přímé linii je osvobozen. Platí jen poplatek za vklad do katastru a následně daň z nemovitých věcí, a pokud hodnota daru přesáhne 5 milionů Kč, musí dar oznámit finančnímu úřadu.
Mohou rodiče po darování v bytě dál bydlet? Ano, pokud si v darovací smlouvě sjednají služebnost užívání, tedy věcné břemeno dožití, a nechají ji zapsat do katastru. Tím mají právo bydlení zajištěno i v případě, že by byt později změnil vlastníka.
Je výhodnější byt darovat, nebo nechat dědit, pokud ho dítě chce brzy prodat? Pro rychlý prodej je daňově výhodnější dědění, protože se do časového testu započte doba vlastnictví rodiče. U darovaného bytu běží test od darování znovu, ledaže dítě v bytě alespoň dva roky bydlí nebo peníze použije na vlastní bydlení. Konkrétní řešení vždy doporučujeme ověřit u advokáta, notáře a daňového poradce, protože záleží na rodinné situaci i na podrobnostech smluv.
Pokud zvažujete převod nemovitosti v rodině, DALILE LIVING vám pomůže s odhadem tržní hodnoty a s prodejem, včetně neveřejné nabídky. Právní a daňové otázky je vhodné vždy projednat s advokátem a daňovým poradcem.
Zdroje
- ČÚZK – Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru
- Zákon č. 386/2020 Sb., kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí
- Finance.cz – Jak a od kdy se změnily podmínky u daně z příjmu z prodeje nemovitosti
- E15 – Prodej darované nemovitosti: pravidla pro osvobození od daně
- Prodej zděděné nemovitosti a daň z příjmů
- AK JUDr. Pytela – Povinný díl dědice
- Notářská komora ČR – Zápočet na dar: k čemu slouží, jak vypadá v praxi
- Realitní advokáti – Darování nemovitosti a daně: kdy platíte daň z příjmů a kdy stačí oznámení FÚ
