Žijete v zahraničí a pronajímáte byt v Česku? Vysvětlujeme, kdy podat české daňové přiznání, jaké výdaje uplatnit, jak se vyhnout dvojímu zdanění a jak všechno vyřídit na dálku.
Pokud jste daňový nerezident a pronajímáte byt v Česku, podléhá nájemné české dani z příjmů, protože právo zdanit příjmy z nemovitosti má podle smluv o zamezení dvojího zdanění především stát, kde nemovitost leží. Přiznání za rok 2026 podáte, pokud vaše příjmy z nájmu přesáhnou 50 000 Kč. Základ daně (nájemné po odečtení paušálu 30 % nebo skutečných výdajů) se zdaní sazbou 15 %.
Kdo je pro český finanční úřad nerezident
Zákon o daních z příjmů rozlišuje dvě skupiny poplatníků. Daňovým rezidentem je ten, kdo má v Česku bydliště nebo se tu obvykle zdržuje, tedy tu v kalendářním roce pobývá alespoň 183 dní. Rezident daní v Česku celosvětové příjmy. Nerezident daní v Česku jen příjmy ze zdrojů na českém území a k nim patří i nájemné z bytu nebo domu, který tu stojí, a to bez ohledu na vaše občanství.
V praxi se může stát, že vás za rezidenta považují oba státy, třeba když máte byt k bydlení v Praze i v Mnichově. Pak rozhodují pravidla příslušné smlouvy o zamezení dvojího zdanění, která posuzují postupně stálý byt, středisko životních zájmů, obvyklý pobyt a státní občanství. Svůj status si proto ověřte dřív, než začnete řešit samotné přiznání. Finanční úřad po vás může chtít doklad o daňovém domicilu z vaší země.
Sazba daně a povinnost podat přiznání v Česku
Příjmy z nájmu nemovitosti, která není součástí podnikání, se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Základní sazba je 15 %. Sazba 23 % se uplatní jen na tu část celkového základu daně, která přesahuje 36násobek průměrné mzdy. Pro rok 2026 je tato hranice 1 762 812 Kč. Z nájemného se neplatí sociální ani zdravotní pojištění.
Nerezident si může uplatnit základní slevu na poplatníka, která v roce 2026 činí 30 840 Kč ročně. Další slevy a odpočty, například na manžela či manželku nebo na děti, mu náleží jen tehdy, je-li rezidentem jiného státu EU nebo EHP a alespoň 90 % jeho celosvětových příjmů pochází z Česka. To se u majitelů, kteří v zahraničí pracují, stává zřídka.
Přiznání za rok 2026 podáváte v roce 2027. Lhůty jsou tyto:
- v listinné podobě do 1. dubna 2027,
- elektronicky do 3. května 2027,
- prostřednictvím daňového poradce nebo advokáta do 1. července 2027, pokud plnou moc předložíte finančnímu úřadu nejpozději společně s přiznáním.
Daň je splatná v základní lhůtě, tedy do 1. dubna 2027, i když přiznání podáte elektronicky později. Splatnost se odkládá obvykle jen tehdy, když přiznání podá váš poradce až po tomto datu. Pokud jste rezidentem státu mimo EU a EHP, počítejte ještě se zajištěním daně. Nájemce, který je firmou, vám podle § 38e zákona o daních z příjmů obvykle srazí z nájemného 10 % a odvede je finančnímu úřadu. Netýká se to nájmu bytu k bydlení, který platí fyzická osoba. Zajištění není konečná daň. Započtete si ho v přiznání a případný přeplatek vám finanční úřad vrátí.
Paušální výdaje, nebo skutečné výdaje a odpisy
Od nájemného si můžete odečíst buď paušální výdaje ve výši 30 % příjmů (nejvýše 600 000 Kč ročně), nebo skutečně vynaložené a doložené výdaje. Paušál je administrativně jednodušší, stačí evidovat příjmy a pohledávky. Hodí se hlavně u bytu bez hypotéky a bez větších oprav.
Skutečné výdaje se vyplatí, pokud přesáhnou 30 % nájemného. Patří k nim hlavně:
- úroky z hypotéky nebo jiného úvěru použitého na pořízení či opravu bytu,
- daň z nemovitých věcí, pojištění a příspěvky do fondu oprav,
- opravy a údržba, odměna za správu nájmu a služby spojené s pronájmem,
- daňové odpisy bytu.
Byt patří do 5. odpisové skupiny s dobou odepisování 30 let. Odpisuje se z pořizovací ceny bez pozemku. U rovnoměrných odpisů je sazba 1,4 % v prvním roce a 3,4 % v dalších letech. Při volbě paušálu odpisy neuplatníte, protože paušál zahrnuje všechny výdaje. Pokud byt pronajímáte krátkodobě jako ubytovací službu, může jít o podnikání podle § 7 s jinými pravidly i jinými paušály. Tuto hranici je dobré posoudit s poradcem předem.
Smlouvy o zamezení dvojího zdanění
Česko má smlouvy o zamezení dvojího zdanění s desítkami států. U příjmů z nemovitostí obvykle platí, že první právo zdanit má stát, kde nemovitost leží. Váš stát rezidence pak dvojímu zdanění brání jednou ze dvou metod. Při vynětí příjem ze svého základu daně vyjme, často s výhradou progrese, takže zvýší sazbu na ostatní příjmy. Při zápočtu příjem zdaní, ale odečte daň zaplacenou v Česku, obvykle maximálně do výše daně, která na tento příjem připadá doma.
Kterou metodu váš stát použije, určuje konkrétní smlouva a domácí předpisy. Proto platí několik praktických pravidel. Uschovejte si české přiznání, rozhodnutí o vyměření i potvrzení o zaplacení daně, protože je v zahraničí obvykle budete potřebovat. Pokud žijete ve státě, se kterým Česko smlouvu nemá, může dojít ke skutečnému dvojímu zdanění a plánování je pak ještě důležitější.
Daň z nemovitých věcí a další povinnosti vlastníka
Kromě daně z příjmů platíte také daň z nemovitých věcí, a to bez ohledu na rezidenci. Přiznání se podává do 31. ledna roku následujícího po roce, kdy jste byt nabyli. Pokud lhůta připadne na víkend, posouvá se na nejbližší pracovní den. Další přiznání podáváte jen při změně okolností. Daň do 5 000 Kč je splatná do 31. května, vyšší částku lze zaplatit ve dvou splátkách do 31. května a do 30. listopadu. Výši daně ovlivňuje především místní koeficient, který si stanovuje každá obec. Inflační koeficient ministerstvo financí ponechalo pro roky 2026 i 2027 na hodnotě 1,0.
Jako pronajímatel máte i jiné než daňové povinnosti. Patří k nim řádná nájemní smlouva, předávací protokol, vyúčtování služeb, revize plynových a elektrických zařízení a komunikace se společenstvím vlastníků. Když žijete v zahraničí, bývají v praxi náročnější právě tyto běžné záležitosti než samotná daň.
Zastoupení před finančním úřadem a doručování
Finanční úřad vám může doručovat i na adresu v zahraničí, což bývá pomalé a nejisté. Prakticky výhodnější je zřídit si datovou schránku, nebo si zvolit zástupce na základě plné moci. Pokud máte zástupce, doručují se písemnosti pouze jemu, a to v rozsahu jeho oprávnění. Zástupce, který sám nemá bydliště nebo sídlo v EU, EHP ani ve Švýcarsku, si musí zvolit zmocněnce pro doručování v Česku. Jinak se jeho písemnosti ukládají u správce daně.
Pokud vám zastoupení zajišťuje daňový poradce nebo advokát, získáte navíc delší lhůtu na podání přiznání. Ještě důležitější je, že vám neunikne výzva finančního úřadu, na kterou se odpovídá v krátké lhůtě. Za pozdní podání nebo nepodání přiznání hrozí pokuty i úroky z prodlení.
Jak daně a administrativu vyřešit na dálku
Celý roční cyklus lze zvládnout bez cesty do Česka, pokud si ho dobře nastavíte. Osvědčuje se tento postup:
- mějte na pronájem samostatný bankovní účet, aby bylo nájemné snadno doložitelné,
- průběžně si uschovávejte faktury, smlouvy a výpisy, i když zatím uplatňujete paušál,
- každý rok porovnejte paušál se skutečnými výdaji včetně odpisů,
- udělte plnou moc daňovému poradci a předložte ji finančnímu úřadu nejpozději s přiznáním,
- svěřte provoz bytu správci nájmu, který vybírá nájemné, řeší závady a připravuje podklady pro přiznání.
Časté otázky
Musím podat přiznání, i když mi z nájmu po odečtení výdajů nic nezbude? Povinnost se odvíjí od výše zdanitelných příjmů, ne od výsledného základu daně. Pokud vaše příjmy z českých zdrojů za rok přesáhnou 50 000 Kč, přiznání podejte i v případě, že daň vyjde nulová.
Mohu si jako nerezident odečíst úroky z hypotéky na pronajímaný byt? Ano. Pokud uplatňujete skutečné výdaje, patří úroky z úvěru na pořízení pronajímaného bytu mezi daňové výdaje. Při paušálních výdajích je ale samostatně uplatnit nelze, protože paušál pokrývá všechny výdaje.
Zaplatím daň v Česku i ve státě, kde žiji? Česko má jako stát, kde nemovitost leží, právo zdanit nájemné jako první. Pokud s vaším státem existuje smlouva o zamezení dvojího zdanění, stát rezidence příjem buď vyjme, nebo vám českou daň započte. Přesný dopad je vhodné ověřit u daňového poradce v obou zemích.
Tento článek vysvětluje obecná pravidla platná k říjnu 2026 a nenahrazuje individuální poradenství. Konkrétní situaci, zejména určení rezidence, výběr výdajů a uplatnění smlouvy o zamezení dvojího zdanění, si vždy ověřte u daňového poradce nebo advokáta.
Pokud byt v Česku pronajímáte ze zahraničí, DALILE LIVING vám může zajistit správu nájmu včetně podkladů pro přiznání a propojit vás s ověřenými daňovými a právními odborníky.
Zdroje
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (Zákony pro lidi)
- Finanční správa – Daňové novinky pro rok 2026
- Podnikatel.cz – Od jaké výše příjmů se bude v roce 2026 platit 23% sazba daně
- Ministerstvo financí – Inflační koeficient pro daň z nemovitých věcí zůstává beze změny
- Daňaři online – Zajištění daně ze zdanitelných příjmů daňových nerezidentů
- Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád (Zákony pro lidi)
- DAUC – Lhůty pro podání daňového přiznání
- Hypoindex.cz – Zdanění příjmů z nájmu: paušální výdaje nejsou vždy nejvýhodnější
