Prodáváte byt nebo vilu? Podle data nabytí, bydlení a použití peněz se rozhoduje, zda zaplatíte nic, nebo statisíce. Vysvětlujeme časový test, test bydlení, reinvestici i omyl se stropem 40 milionů.
Daň z prodeje nemovitosti v roce 2026 neplatí fyzická osoba, která v bytě či domě bydlela alespoň dva roky těsně před prodejem nebo splní časový test. Ten trvá pět let u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 a deset let u nabytých od roku 2021. Pokud nesplníte ani jednu podmínku, můžete se dani vyhnout ještě tak, že peníze použijete na vlastní bydlení. Jinak zaplatíte ze zisku 15 %, a z části celkového základu daně nad 1 762 812 Kč 23 %. Strop 40 milionů Kč se na prodej nemovitostí nevztahuje.
Kdo platí daň z prodeje nemovitosti a kdo je osvobozen
Příjem z prodeje nemovitosti, kterou fyzická osoba nemá v obchodním majetku, patří mezi takzvané ostatní příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů. Nezdaňuje se celá kupní cena, ale rozdíl mezi ní a prokazatelnými výdaji. Mezi ty patří hlavně pořizovací cena, doložené technické zhodnocení a náklady spojené s prodejem, například provize nebo právní služby. Od daně vás osvobodí § 4 téhož zákona, a to třemi cestami: bydlením, časovým testem, nebo použitím peněz na vlastní bytovou potřebu.
Pro rok 2026 platí sazba 15 % do ročního základu daně 1 762 812 Kč, což je 36násobek průměrné mzdy. Nad touto hranicí platí 23 %. Zisk z prodeje se sčítá s ostatními příjmy, například se mzdou nebo s nájmy. U dražších nemovitostí proto může velká část zisku spadnout do vyšší sazby.
Časový test: proč rozhoduje datum nabytí
Rozhodující je den, kdy jste nemovitost nabyli. Pokud jste ji nabyli do 31. prosince 2020, stačí mezi nabytím a prodejem pět let. U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 musí uplynout deset let. Například byt koupený v únoru 2021 tak můžete bez daně prodat až v únoru 2031. Při nabytí zápisem do katastru nemovitostí vzniká vlastnické právo s účinky ke dni podání návrhu na vklad.
Častou chybou je počítat dobu od kolaudace domu. Rozhoduje den nabytí vlastnického práva, u koupeného domu s pozemkem tedy den, od něhož jste vlastníkem. U vlastní výstavby je vhodné posoudit konkrétní situaci s poradcem. Opatrní buďte i u „starých“ nemovitostí, které jste později přestavovali nebo přikupovali. Přikoupený sousední pozemek či sklep má vlastní datum nabytí, a tedy i vlastní časový test.
Test bydlení: dva roky a co přesně finanční úřad posuzuje
Příjem z prodeje rodinného domu se souvisejícím pozemkem nebo bytové jednotky je osvobozen, pokud v nich prodávající měl bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem. Nejde tedy o jakékoli dva roky v minulosti. Musí to být poslední dva roky před prodejem. Pokud se odstěhujete a byt pak rok pronajímáte, osvobození podle tohoto pravidla ztratíte.
Trvalý pobyt v občanském průkazu sám nestačí, ale ani není podmínkou. Finanční úřad posuzuje, zda jste v nemovitosti opravdu bydleli. Jako důkaz vám poslouží spotřeba energií a vody, doručovací adresa, smlouvy o připojení, pojištění domácnosti nebo svědectví sousedů. Pokud střídáte více bydlišť, ujasněte si včas, které skutečně používáte, a jak to doložíte.
Strop 40 milionů ročně: co dělat při prodeji luxusní nemovitosti
Rozšířil se omyl, že od roku 2025 je osvobozený příjem z prodeje nemovitosti omezen na 40 milionů Kč za rok. Takový limit konsolidační balíček zavedl jen pro cenné papíry, obchodní podíly a kryptoaktiva. Od 1. ledna 2026 platí podle aktuálního znění § 4 odst. 3 už jen pro kryptoaktiva. Pokud byt nebo vilu prodáváte po splnění časového testu nebo testu bydlení, je příjem osvobozen bez ohledu na výši ceny.
U velkých prodejů je mnohem důležitější načasování. Pokud vám do splnění časového testu zbývá několik měsíců, může se vyplatit podepsat kupní smlouvu později nebo upravit, kdy se podává návrh na vklad. Povinnost oznamovat finančnímu úřadu osvobozené příjmy nad 5 milionů Kč se na prodej nemovitostí zapsaných v českém katastru nevztahuje. Výjimkou je osvobození podmíněné reinvesticí do bydlení, o kterém píšeme dále.
Reinvestice do vlastního bydlení jako cesta k osvobození
Pokud nesplníte časový test ani test bydlení, můžete být od daně osvobozeni, když peníze použijete na vlastní bytovou potřebu podle § 4b. Počítá se koupě bytu či domu, výstavba, údržba a rekonstrukce. Uznává se i koupě pozemku, pokud na něm do čtyř let od nabytí začne stavba. Peníze musíte použít nejpozději do konce roku, který následuje po roce, kdy jste je dostali. Při prodeji v roce 2026 tedy do 31. prosince 2027.
Tady je nejvíc pastí. Na bydlení musíte použít celý příjem z prodeje, nejen zisk. Pokud ho použijete jen zčásti, hrozí zdanění zbytku. Kromě toho musíte finančnímu úřadu oznámit, že příjem chcete osvobodit reinvesticí, a to do konce lhůty pro podání přiznání. Pokud podmínku nakonec nesplníte, musíte příjem dodatečně zdanit. Bytová potřeba musí být vaše vlastní, takže byt koupený k pronájmu se nepočítá.
Nemovitost v obchodním majetku, s.r.o. nebo dědictví: zvláštní případy
Pokud jste nemovitost měli v obchodním majetku jako podnikatelé, osvobození nemusíte získat. Podle testu bydlení nejste osvobozeni, pokud prodáváte do dvou let od vyřazení z obchodního majetku. U starších případů mohou platit přechodná pravidla, proto je nutné posoudit konkrétní situaci.
Pokud nemovitost vlastní s.r.o., žádná osvobození fyzických osob se nepoužijí. Zisk se zdaní daní z příjmů právnických osob ve výši 21 % a výplata zisku společníkům se zdaní ještě jednou. Jiná situace nastane, když místo nemovitosti prodáte podíl ve společnosti. Od roku 2026 je příjem z prodeje podílu po splnění časového testu znovu osvobozen bez stropu 40 milionů. Takový převod ale vyžaduje důkladnou právní a daňovou prověrku.
Pokud jste nemovitost zdědili po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi či manželce, započítá se vám do časového testu i doba, po kterou ji vlastnil zůstavitel. U zděděné nemovitosti platí zvláštní pravidla pro určení výdaje, proto se vyplatí uschovat si dokumenty z pozůstalostního řízení.
Modelové výpočty a doklady k přiznání
Byt na Vinohradech (čísla jsou pouze modelová): koupen v březnu 2022 za 12 milionů Kč a pronajímán, prodán v roce 2026 za 16 milionů Kč. Doložená rekonstrukce stála 0,8 milionu Kč, provize a právní služby 0,5 milionu Kč. Zisk tedy činí 2,7 milionu Kč. Prodávající v bytě nebydlel a časový test splní až v březnu 2032. Pokud jeho ostatní příjmy už samy přesahují hranici 1 762 812 Kč, zaplatí z celého zisku 23 %, tedy 621 000 Kč. Daň nezaplatí, pokud do konce roku 2027 použije celých 16 milionů na vlastní bydlení a reinvestici včas oznámí, nebo pokud s prodejem počká.
Vila v Praze 6 (modelově): pozemek s domem koupen v roce 2019 za 25 milionů Kč, prodán v roce 2026 za 68 milionů Kč. Nemovitost byla nabyta před rokem 2021, takže stačí pět let a časový test je splněn. Celý příjem je osvobozen, i když převyšuje 40 milionů, a oznámení finančnímu úřadu není nutné. Pokud by ale majitel měl část vily zahrnutou v obchodním majetku, například jako kancelář, situace by se zásadně změnila.
Před prodejem si připravte tyto doklady a hlídejte tyto termíny:
- kupní, darovací smlouva nebo usnesení o dědictví s datem nabytí a výpis z katastru
- doklady o pořizovací ceně a o technickém zhodnocení (faktury, stavební povolení)
- doklady o nákladech prodeje: provize, advokátní úschova, znalecký posudek
- důkazy o skutečném bydlení: vyúčtování energií, doručovací adresa, pojištění domácnosti
- při reinvestici: oznámení podle § 4b do konce lhůty pro přiznání a doklady o použití peněz do konce následujícího roku
- přiznání za rok 2026: řádné termíny bývají 1. dubna (papírově), 1. května (elektronicky) a 1. července (při zastoupení daňovým poradcem), přičemž termín připadající na víkend se posouvá; přesná data si ověřte v daňovém kalendáři Finanční správy
Časté otázky
Musím při prodeji osvobozeného bytu podávat daňové přiznání? Pokud je příjem osvobozen díky bydlení nebo časovému testu a nemovitost je zapsaná v českém katastru, přiznání ani oznámení kvůli prodeji podávat nemusíte. Pokud spoléháte na reinvestici do bydlení, oznámení podat musíte.
Platí pro prodej nemovitosti limit 40 milionů korun? Ne. Limit se v roce 2026 vztahuje jen na kryptoaktiva. V roce 2025 platil i pro cenné papíry a obchodní podíly. Nemovitost, která splní podmínky osvobození, můžete prodat bez daně v jakékoli ceně.
Mohu za výdaj uplatnit rekonstrukci? Ano, pokud ji doložíte a pokud zvýšila hodnotu nemovitosti, tedy šlo o technické zhodnocení. Bez faktur a smluv vám ji finanční úřad v kontrole pravděpodobně neuzná. Proto si doklady schovávejte po celou dobu vlastnictví.
Tento text vysvětluje obecná pravidla podle znění zákona platného v říjnu 2026. Než prodej načasujete nebo zvolíte strukturu transakce, nechte si svou situaci posoudit u daňového poradce nebo advokáta. DALILE LIVING vám pomůže připravit prodej a jeho harmonogram tak, aby se dal sladit s doporučením vašeho poradce.
Zdroje
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů – § 4, § 4b a § 38v
- Podnikatel.cz – Od jaké výše příjmů se v roce 2026 platí 23% sazba daně
- Pohoda – Aktuální podmínky pro osvobození prodeje nemovitosti od DZP FO
- TPA – Zrušení limitu pro osvobození příjmů z prodeje obchodních podílů a cenných papírů
- Finanční správa – Osvobozené příjmy nad 5 milionů se musí oznámit na finanční úřad
- Finanční správa – Termíny podání daňového přiznání k daním z příjmů
