Nové byty v Praze se nabízejí kolem 188 tisíc korun za metr, starší kolem 160 tisíc a hypotéky zdražují. Přinášíme přehled cen podle čtvrtí a segmentů a tři scénáře pro rok 2027.
Ceny bytů v Praze ani na podzim 2026 neklesají. Nové byty se podle dat developerů za druhé čtvrtletí nabízely průměrně za necelých 188 tisíc korun za metr čtvereční, starší byty se podle platformy Valuo ve třetím čtvrtletí prodávaly průměrně za necelých 160 tisíc korun za metr, o 7 % dráž než před rokem. Růst ale zpomaluje a hypotéky od jara zdražily skoro o procentní bod, takže do roku 2027 vstupujeme spíš se zpomalujícím růstem než s poklesem cen.
Kde jsou ceny bytů v Praze na konci roku 2026
Nejčastěji citovaná čísla pocházejí ze společné analýzy tří velkých developerů. Za druhé čtvrtletí 2026 uvádí průměrnou nabídkovou cenu nového bytu 187 781 Kč za metr čtvereční. Skutečné prodejní ceny nových bytů vzrostly meziročně o 11 % na 182 845 Kč za metr. Za čtvrtletí se prodalo zhruba 1 950 nových bytů a za celé pololetí asi 3 750. Podle developerů je to třetí nejlepší pololetí za dobu jejich sledování.
Nezávislý Develop Index společnosti Deloitte vychází podobně. Ve druhém čtvrtletí uvádí 182 700 Kč za metr a mezičtvrtletní růst 1,3 %, tedy pomalejší než v prvním čtvrtletí, kdy to bylo 2,1 %. Údaje developerů a Deloitte za třetí čtvrtletí v době psaní tohoto článku ještě nevyšly. U starších bytů už k dispozici jsou: Valuo uvádí za třetí čtvrtletí 159 605 Kč za metr. Modelový byt o 80 metrech čtverečních se tak prodával asi za 12,8 milionu korun, zatímco před rokem zhruba za 12 milionů.
Jednotlivé statistiky se liší podle toho, co měří. Nabídkové ceny z inzerátů bývají vyšší než ceny, za které se byty skutečně prodaly. Data z katastru a od statistiků zase přicházejí se zpožděním. Pro odhad hodnoty vlastního bytu se proto vyplatí srovnávat realizované prodeje v daném domě nebo ulici, ne celopražský průměr.
Nové a starší byty: rozdíl je stále výrazný
Mezi průměrnou nabídkovou cenou novostavby a cenou staršího bytu je rozdíl kolem 28 tisíc korun na metru čtverečním. Skutečné prodejní ceny nových bytů vzrostly za rok o 11 %, starší byty podle Valua o 7 %. Ke zpomalení u starších bytů došlo hlavně ve třetím čtvrtletí, kdy jejich cena vzrostla jen asi o procento.
Průměr ale zakrývá velké rozdíly uvnitř staršího fondu. Cihlové byty v dobrém stavu a v žádaných čtvrtích se cenou novostavbám přibližují, protože nabízejí vyšší stropy, lepší polohu a hotové okolí. Byty v původním stavu nebo v domech, které čekají drahé opravy, naopak zaostávají. Kupující do ceny započítávají rekonstrukci a stále delší dodací lhůty řemeslníků. U nových bytů se zase nejvíc zdražují malé dispozice: podle developerů stojí metr u bytů 1+kk v průměru přes 206 tisíc korun, meziročně o 16 % více, a u bytů 2+kk téměř 180 tisíc korun.
Čtvrti, které rostly nejvíc, a ty, které stagnují
Mezi městskými částmi jsou výrazné rozdíly. Podle Deloitte Develop Indexu za druhé čtvrtletí 2026 nejvíc zdražily nové byty v Praze 2, kde ceny vzrostly o 10 % na 265 100 Kč za metr čtvereční. Praha 3 naopak mírně zlevnila, o 1,3 % na 193 800 Kč. Nejdostupnější nové bydlení zůstává v Praze 10, kde se průměr podle Deloitte pohybuje kolem 167 tisíc korun za metr a podle developerů kolem 159 tisíc. Praha 1 se kvůli malému počtu nabízených bytů nedala spolehlivě změřit.
Nejvíc nových bytů se nabízí v Praze 5, 9 a 10. Na tyto tři části připadá přes 60 % nabídky. Právě tady se díky většímu výběru růst cen tlumí snadněji než v centru, kde je volných pozemků málo a kde rozhoduje spíš jedinečnost konkrétního domu. Přestavbová území na severu a východě města mohou těžit z toho, že se v nich spojuje nová výstavba se zlepšujícím se okolím.
Vliv sazeb, nabídky novostaveb a stavebního zákona
Hlavní brzdou trhu jsou dnes úroky. Česká národní banka v červnu 2026 zvýšila dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 % a v září ji nechala beze změny. Bankovní rada bude podle svého vyjádření na dalších jednáních vycházet z nově dostupných dat a jejich dopadu na výhled inflace. Podle Swiss Life Hypoindexu je průměrná nabídková sazba hypoték v říjnu 5,79 %, zatímco v březnu byla 4,89 %. Splátka úvěru 3,5 milionu korun na 25 let tak od jara vzrostla zhruba o 1 900 korun měsíčně.
Druhým faktorem je nabídka. Na konci června bylo v Praze v nabídce asi 6 450 nových bytů, o 18 % více než o čtvrtletí dříve. Deloitte ale upozorňuje, že počet developerských projektů zároveň klesl. Bytů tedy přibývá hlavně ve větších projektech a na okrajových lokalitách.
Třetím faktorem je stavební zákon. Prezident podepsal velkou novelu 17. září 2026 a většina změn má začít platit 1. ledna 2027, některé části až později. Novela má zrychlit povolování staveb, na ceny bytů ale bude mít vliv nejdřív s několikaletým zpožděním, protože byt povolený v roce 2027 bude dokončen později. Na trh v příštím roce proto zásadně nepůsobí.
Nájemné a výnosy: co dělají investoři
Nájemné v Praze po letech růstu ve druhém čtvrtletí 2026 mírně kleslo. Podle Deloitte Rent Indexu se snížilo o 0,9 % na 462 Kč za metr čtvereční měsíčně. Nejdražší je Praha 7 s 493 Kč a nejlevnější Praha 10 s 442 Kč. Nejrychleji rostlo nájemné v Praze 9. Byty v novostavbách se pronajímají v průměru za 498 Kč za metr, cihlové domy za 459 Kč.
Z toho plyne nízký hrubý výnos. Pokud byt koupíte za 160 tisíc korun za metr a pronajmete ho za 462 korun měsíčně, vyjde hrubý roční výnos přibližně 3,5 %. U novostavby za 188 tisíc korun je to necelá 3 % a po odečtení údržby, daní, správy a období bez nájemníka ještě méně. Při hypotéce s úrokem blízko 6 % proto nájemné často nepokryje splátku. Investoři, kteří kupují na úvěr, dnes spoléhají hlavně na budoucí růst hodnoty. Hotovostní kupci včetně zahraničních hledají spíš bezpečné uložení kapitálu v korunách a v dobré lokalitě. Zahraniční investor by měl navíc počítat s kurzovým rizikem a s daňovými povinnostmi z pronájmu v Česku.
Scénáře pro rok 2027
Výhledy přesně nepředpovídají, ale pomáhají se připravit. Vycházejí z faktorů, které lze sledovat již dnes.
- Základní scénář: ČNB drží sazby a hypotéky zůstávají zhruba na současné úrovni. Ceny dál rostou, ale pomaleji než v letech 2025 a 2026. Nejlépe si vedou byty v dobrém stavu a v centrálních čtvrtích, rozdíly mezi lokalitami se prohlubují. Někteří analytici počítají s tím, že sazby zůstanou beze změny i po celý příští rok.
- Restriktivní scénář: inflace neustoupí, ČNB sazby znovu zvýší a hypoteční sazby překročí 6 %. Počet transakcí klesne, prodávající budou muset víc slevovat z nabídkových cen. Ceny průměrných bytů na okrajích a bytů určených k rekonstrukci se mohou na čas zastavit.
- Uvolněný scénář: inflace zpomalí, trhy začnou čekat snížení sazeb a hypotéky zlevní. Odložená poptávka se rychle vrátí. Protože nabídka v centru se během roku podstatně nezvětší, ceny tam mohou opět zrychlit.
Co z toho plyne pro prodávající a kupující
Prodávající dnes nejednají na vrcholu euforie, ale na trhu, kde jsou kupci opatrnější. Byt v dobrém stavu a s reálně nastavenou cenou má zpravidla největší šanci na rychlý prodej. Přehnaná nabídková cena se ale při dražších hypotékách vymstí delší dobou prodeje. Pokud nepotřebujete prodat rychle, je rozumné nejdřív porovnat skutečné prodeje v okolí a zvážit, zda menší úprava nebo kvalitní příprava bytu nepřinese víc než čekání na další růst.
Kupující, kteří bydlí v nájmu, nákupem příliš neodkládají. Kdo může financovat z vlastních zdrojů nebo s nízkým podílem úvěru, má dnes lepší vyjednávací pozici než v době, kdy byty mizely z nabídky během dnů. U úvěru zvažte délku fixace. Kratší fixace má obvykle nižší úrok, ale nese riziko vyšší sazby při refixaci. Investorům se vyplatí počítat s čistým výnosem po všech nákladech a scénář s rostoucími sazbami brát jako reálnou možnost. Daňové a právní dopady, například u příjmů z pronájmu, při koupi ze zahraničí nebo při prodeji do určité doby od nabytí, doporučujeme vždy ověřit u daňového poradce nebo advokáta.
Časté otázky
Budou ceny bytů v Praze v roce 2027 klesat? Současná data plošný pokles nenaznačují, protože poptávka zůstává silná. Pravděpodobnější je pomalejší růst a výraznější rozdíly mezi lokalitami a stavem bytů. Krátkodobé zastavení cen hrozí hlavně v případě, že ČNB znovu zvýší sazby.
Vyplatí se v Praze ještě kupovat byt na pronájem? Hrubý výnos se dnes pohybuje kolem 3 až 3,5 % a čistý je nižší. Při financování hypotékou nad 5,5 % se nákup na pronájem vyplatí, jen pokud počítáte s dlouhodobým růstem hodnoty a máte dostatečnou rezervu. Hotovostním investorům může nabídnout stabilní uložení kapitálu v korunách.
Co vlastně měří průměrná cena za metr? Záleží na zdroji. Developeři a Deloitte sledují nabídkové ceny nových bytů, Valuo ceny starších bytů a statistici či katastr skutečné prodeje. Proto se čísla liší o desítky tisíc korun a pro odhad konkrétního bytu je potřeba srovnávat podobné byty v téže lokalitě.
DALILE LIVING vám může pomoci s odhadem tržní ceny bytu podle skutečných prodejů v okolí, s diskrétním prodejem mimo veřejnou nabídku, s vyhledáním investičního bytu nebo s přípravou bytu na prodej či pronájem. Rádi s vámi probereme, který z popsaných scénářů je pro vaši situaci nejdůležitější.
Zdroje
- ČTK / České noviny – Ve 2. čtvrtletí se v Praze prodalo více nových bytů, jejich ceny rostly (Central Group, Skanska Residential, Trigema)
- ČTK / České noviny – Starší byty zdražily mezičtvrtletně o procento a meziročně o desetinu (Valuo, 3. čtvrtletí 2026)
- Deloitte – Develop Index
- Deloitte – Nájemné v Praze i většině krajských měst mírně zlevnilo (Rent Index, 2. čtvrtletí 2026)
- Kurzy.cz – ČNB ponechala úrokové sazby na stávající úrovni, dvoutýdenní repo sazba zůstává na 3,75 %
- Hypoindex.cz – Swiss Life Hypoindex: Sazby hypoték v říjnu prudce stouply, blíží se šesti procentům
- Ministerstvo pro místní rozvoj – Nový stavební zákon
- Remspace – Prezident podepsal novelu stavebního zákona, změny mají urychlit povolování staveb
